„Verwaltung nach Gutsherrnart-Sonderpflichten u. Direktbelastg.von Wohnungseigentümern-RA. Fritsch

„von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch, Anwaltskanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen

Benutzen wir heute die Redewendung „nach Gutsherrnart“, so wollen wir damit gemeinhin eine bestimmte Verhaltensweise als selbstherrlich und willkürlich kennzeichnen.
Auf das Wohnungseigentumsrecht übertragen bedeutet dies, das in der Praxis immer öfter versucht wird, im Wege der Beschlussfassung einzel-nen Wohnungseigentümern rechtsverbindlich Verpflichtungen aufzuerle-gen oder Ansprüche abzuerkennen und dies vor der obergerichtlichen Rechtsprechung Bestand hat. Ob die Rechtslage Anspruchs- und Ermäch-tigungsgrundlagen für derartige Begehren überhaupt hergibt bzw. die Tat-bestandsvoraussetzungen eines Anspruchs erfüllt sind, scheint dabei von nur untergeordneter Bedeutung zu sein.

1. Ausgangsüberlegung

Ausgangspunkt der Beurteilung der Problemstellung ist die auf § 22 Abs. 4 S. 1 WEG gründende ergebnisorientierte Betrachtung der praktischen Konsequenzen einer bestandskräftigen Begründung von Sonderpflichten durch Beschluss.
Sollte ein Mehrheitsbeschluss über die Auferlegung von Sonderpflichten bzw. Direktbelastungen rechtswirksam gefasst werden können, so ergibt sich aus der Bestandskraft des Beschlusses der Eigentümerversammlung dessen unmittelbare Rechtswirkung gem. § 10 Abs. 3 WEG gegenüber je-dem Wohnungseigentümer und auch dessen Rechtsnachfolgern.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung führt dies dazu, dass le-diglich die Frage der Nichtigkeit des Beschlusses aus anderen Gründen als denen des Beschlussgegenstandes selbst geprüft werden kann. Dies des-halb, weil im Falle der Bestandskraft des Beschlusses von einem Richter nicht mehr geprüft werden darf, ob es für den durch Beschluss festgeleg-ten Anspruch überhaupt eine Anspruchsgrundlage gab und für den Fall, dass eine solche existierte, ob die tatsächlichen und rechtlichen Tatbe-standsvoraussetzungen überhaupt erfüllt waren.
Einer Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses könnte dann aus woh-nungseigentumsrechtlicher Sicht nur eine Nichtigkeit der Beschlussfassung wegen völliger Unbestimmtheit, einer Grundrechtsverletzung, einem Ein-griff in den Kernbereich des Wohnungseigentums oder aus allgemeinen zivilrechtlichen Gründen der Einwand der schikanösen Rechtsausübung (§ 226 BGB) bzw. der Einwand der Rechtsausübung unter Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegengehalten werden .
Damit würde die Wohnungseigentümerversammlung tatsächlich zum „Gutsherrn“ aufsteigen und mit unbotmäßigen Wohnungseigentümern kurzen Prozess machen können .

Beispiel :
Der kosovo albanische Mieter A des Wohnungseigentümers W bringt am 15.03.2005, ohne eine Genehmigung seines Vermieters oder der Woh-nungseigentümergemeinschaft einzuholen, am Balkon eine Satellitenan-tenne an. Die Eigentümerversammlung vom 04.04.2005 beschließt mit Blick auf den zwischenzeitlich wuchernden „unerträglichen Schüsselwald“ die Installation einer gemeinschaftlichen Satellitenanlage und in diesem Zuge, dass sämtliche ohne Genehmigung angebrachten Satellitenanten-nen sofort zu entfernen sind Der Verwalter soll zur gerichtlichen Durchset-zung des Beschlusses befugt sein.
A baut die Antenne nicht ab. Am 06.05.2005 reicht der Verwalter einen gegen W gerichteten Antrag auf Rückbau der Satellitenantenne des A beim Wohnungseigentumsgericht ein.
Kernfrage ist daher, ob derartige Beschlüsse überhaupt in Bestandskraft erwachsen können. Das bedeutet nach der „ Jahrhundertentscheidung „des BGH die Prüfung, ob eine Beschlusskompetenz der Eigentümerver-sammlung zu Regelung solcher Fragen überhaupt gegeben ist .
Während die obergerichtliche Rechtsprechung überwiegend eine Be-schlusskompetenz der Eigentümerversammlung als gegeben ansieht, ist die juristische Literatur zunehmend anderer Auffassung .

2. Fallgruppen und Lösungsansatz

Zur sachgerechten Lösung einer Problemstellung ist diese zunächst in den Kontext wohnungseigentumsrechtlicher Regelungsgruppen einzuordnen, damit die Frage nach dem Bestehen einer Ermächtigungsgrundlage ziel gerichtet untersucht werden kann. Sodann ist anhand des gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden Beschlussinhalts die Beschlusskompe-tenz im Einzelfalle zu untersuchen.

a) Fallgruppen

Das Phänomen der Begründung von Sonderpflichten zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung der Eigentümerversamm-lung lässt sich je nach Regelungskontexten in verschiedene, gesondert zu betrachtende Fallgruppen auflösen:

• Regelung des Gebrauchs des Sonder- und Gemeinschaftseigentums (§ 15 WEG)
• Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 WEG)
• Beseitigung baulicher Veränderungen (§ 22 WEG)
• Direktbelastungen in Rechnungs- und Finanzwesen (§ 28 WEG)

b) Auslegung des Beschlussinhalts

Ist der Gegenstand der Beschlussfassung in den Regelungskontext einge-ordnet, so ist weiter zu prüfen, ob tatsächlich die konstitutive Auferlegung einer Sonderpflichten gewollt und ob dafür im konkreten Fall Beschluss-kompetenz gegeben ist.

aa) Bestimmtheit des Beschlussinhalts

Der Regelungsgegenstand der Beschlussfassung muss hinreichend klar und bestimmt zum Ausdruck kommen, da anderenfalls der Beschluss mangels ausreichender Bestimmtheit rechtswidrig und für ungültig zu er-klären ist . Unter Umständen, wenn ein Mindestmaß an inhaltlicher Be-stimmtheit fehlt, kann der Beschluss sogar nichtig sein . Entscheidend ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH der Beschlussinhalt, wie ihn der Versammlungsleiter verkündet hat .

Beispiel :
Die Eigentümerversammlung fasst folgenden Beschluss:
“Die Verwaltung wird beauftragt, eine Gartenbaufirma mit dem fachge-rechten Rückschnitt der Hecken und Gehölze einmal im Frühjahr und ein-mal im Herbst zu beauftragen.
Die Vergabe weiterer Gartenpflegearbeiten wird dem Verwalter ausdrück-lich untersagt.
Die übrigen Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen, etc. sollen zur Kosteneinsparung von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich ausgeführt werden.“

bb) Deklaratorischer Beschlussinhalt

Anhand der Auslegung des verkündeten Beschlussinhalts ist zu prüfen, ob die Wohnungseigentümer etwa nur auf eine ihrer Auffassung nachgegebe-ne Rechtslage hinweisen, den Anspruchsgegner zur Leistung auffordern und gegebenenfalls die Voraussetzungen für eine außergerichtliche und gerichtlich Anspruchsdurchsetzung schaffen wollten. In diesem Falle liegt eine bloße deklaratorische Beschlussfassung vor, der eigene Rechtsetzung kraft nicht zukommen soll und die daher keine Anspruchsgrundlage schafft .

Beispiel :
Die Eigentümerversammlung beschließt:
„Die Miteigentümer L haben den Wintergarten auf der ihrer Wohnung vor gelagerten Terrasse bis zum 30.6.1999 zu entfernen. Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Eheleute L zur Beseitigung aufzufordern und nach Fristablauf unter Einschaltung eines Rechtsanwalts den Rückbau außerge-richtlich und gerichtlich geltend zu machen.“

cc) Konstitutiver Beschlussinhalt

Demgegenüber kann die Auslegung aber auch ergeben, dass die Woh-nungseigentümer einen Anspruch unmittelbar begründen wollen, gleich-gültig ob ihn Gemeinschaftsordnung, WEG oder andere Rechtsnormen vorsehen. In diesem Falle sollen eine eigenständige (konstitutive) An-spruchsgrundlage durch Beschluss geschaffen werden. Für den Fall der Bestandskraft hat die Beschlussfassung dann präjudizielle Wirkung für die Sach- und Rechtslage.

dd) Stellungnahme

Die Rechtsprechung tendiert vielfach dazu, fragliche Beschlüsse eher der Fallgruppe der konstitutiven Anspruchsbegründung zuzuordnen und weni-ger als bloße Hinweise auf die Rechtslage bzw. Leistungsaufforderung an-zusehen, insbesondere dann, wenn der Beschluss keine „gestufte“ Vorge-hensweise enthält . Hier vertretener Ansicht nach dürfte es sich allerdings in der ganz überwiegenden Anzahl der Fälle um Beschlüsse rein deklarato-rischen Inhalts handeln, insbesondere dann, wenn diese sich auf die Gel-tendmachung von normierten oder gefestigter Rechtsprechung entspre-chenden typisch wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüchen und deren Durchsetzung beziehen . Nur in anderen Fällen kann m.E. von einem Wil-len der Beschlussfassenden ausgegangen werden, eine eigenständige An-spruchsgrundlage zu schaffen. Formulieren die Eigentümer Ansprüche, die sich aus der Gemeinschaftsordnung, sonstiger Vereinbarung oder dem WEG ausdrücklich ergeben, so ist grundsätzlich von einem rein deklarato-rischen Charakter der Beschlussfassung auszugehen. Richtigerweise ist auch deshalb zunächst von einem deklaratorischen Beschlussinhalt auszu-gehen, weil anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich keine rechtlich bedenklichen, sondern rechtssichere Beschlüsse fassen wollen. Eine Beschlussfassung über ein „gestuftes Vorgehen“ dergestalt, dass zunächst der (normierte) Anspruch formuliert, dann der Verwalter zur Geltendmachung bevollmächtigt und für den Fall der Weigerung eine gerichtliche Klärung herbeigeführt werden soll, ist nur als zusätzliches Ar-gument für eine deklaratorische Beschlussfassung heranzuziehen . Deu-tet nichts auf einen „normierten Anspruch“ oder eine „gestufte Vorge-hensweise“ hin, ist allerdings konstitutiver Beschlussinhalt anzunehmen .

Beispiel :
Die Eigentümerversammlung beschließt:
„Der Eigentümer X hat seine Parabolantenne hinter der Brüstung seines Balkons anzubringen. Die jetzt vorhandene Parabolantenne ist zu entfer-nen.“

c) Frage nach der Beschlusskompetenz im Einzelfall

Ergibt sich aus dem Beschlussinhalt der Wille zur konstitutiven Begrün-dung eines Anspruchs, so stellt sich die Frage nach der erforderlichen Be-schlusskompetenz, die sich entweder aus einer Vereinbarung der Woh-nungseigentümer oder dem Gesetz begründen muss .

3. Die Beschlusskompetenz im Einzelfall

Ergibt die Auslegung einen konstitutiven Beschlussinhalt, so muss für jede Fallgruppe die Frage nach der Beschlusskompetenz gesondert betrachtet werden, da verschiedene Kompetenzregelungen der Gemeinschaftsord-nung bzw. (im Regelfall) des WEG zu beachten sind:

a) Verpflichtung zu Hand- und Spanndiensten

Besonders breiten Raum nehmen Beschlussfassungen über die Verpflich-tung der Wohnungseigentümer zur „tätigen Mithilfe“ (Hand- und Spann-dienste, um im Gutsherrnjargon zu bleiben) bei der Durchführung von Maßnahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Oft-mals kleiden sich solche Verpflichtungen in Hausordnungsbeschlüsse. Hierbei sind besonders verbreitet:

• Pflicht zur Durchführung von Gartenarbeiten
• Pflicht zur Durchführung der Schnee- und Eisbeseitigungsarbeiten
• Pflicht zur Durchführung von Reinigungsarbeiten (Keller, Treppen-haus, Gehwege)
• Pflicht zur Durchführung von Abfalldiensten
• Übernahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten

Beispiel :
Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich eine Hausordnung, die u.a. folgende Regelung enthält:
„Die Eigentümer sind im wöchentlichen Wechsel für das Herausstellen der Abfallbehälter sowie für den Winterdienst verantwortlich.“

Die Rechtsprechung nimmt überwiegend als ohne weiteres „außer Frage“ stehend eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung im Rah-men ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 21 Abs. 3 – 5 WEG , insbesondere im Rahmen der Beschlusskompetenz über die Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 1 WEG an, dies auch durch Inbezugnahme auf die Üblichkeit solcher Regelungen im Wohnungsmiet-recht . Ferner wird die den Wohnungseigentümern obliegende Verkehrs-sicherungspflicht vor allem für Schnee- und Eisbeseitigungspflichten he-rangezogen .
Teilweise wird die Verpflichtungsübernahme daher auf „typische und vom Eigentümer zu erwartende Regelungen“ wie Reinigungspflichten, Schnee- und Eisbeseitigung beschränkt .
Für die Bestandskraft im Falle der Anfechtung komme es darauf an, ob die Pflicht zur Tätigkeit gleichmäßig auf alle Eigentümer überwälzt und nach Art, Umfang und Ausmaß abschätzbar und angemessen sei . Nach ande-rer Auffassung sind solche Beschlüsse als nicht ordnungsgemäßer Verwal-tung entsprechend zumindest rechtswidrig und auf Anfechtung aufzuhe-ben .
So wird zutreffend auf die Bestimmung des § 21 WEG sowie des § 16 Abs. 2 WEG verwiesen, welche ausdrücklich keine Beteiligungs- und auch aus-drücklich keine Handlungspflicht im Rahmen der Verwaltung, sondern le-diglich die Zahlungspflicht vorsehen. Auch werden hier Aufgaben des Ver-walters oder Dritter mit entsprechendem Haftungsrisiko auf den einzelnen Wohnungseigentümer überbürdet. Ferner spricht gegen eine Pflicht zur tätigen Mithilfe die mangelnde Vollstreckbarkeit (§ 883 Abs. 2 ZPO) . Verkehrssicherungspflichten rufen als öffentlich-rechtliche bzw. privat-rechtliche Pflichten im Innenverhältnis ebenfalls keine Verpflichtung zum persönlichen Tätigwerden hervor, da deren Wahrnehmung auf Dritte über-tragbar und sodann als Geldleistungspflicht i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG be-gründbar ist .
Zutreffender Ansicht nach sind derartige Beschlüsse nicht bloß rechtswid-rig, sondern mangels Beschlusskompetenz nichtig und verstoßen gegebe-nenfalls gegen Art. 12 Abs. 2 u. 3 GG .

Beispiel :
Die Eigentümerversammlung beschließt:
Der Eigentümer X ist zur Duldung der auf seiner Terrasse durchzuführen-den Arbeiten zur Behebung des Wasserschadens vom 17.11.2004 ver-pflichtet. Der Eigentümer X hat die Schadensstelle von den dort aufge-stellten Pflanztrögen frei zu räumen.

Als sog. „schwebend unwirksame“ Beschlüsse können sie jedoch im Falle der Zustimmung des Betroffenen in Bestandskraft erwachsen .

b) Beseitigung baulicher Veränderungen

Dogmatische Probleme wirft ebenfalls die Frage auf, ob ein gegen das Recht auf Informationsfreiheit gem. Art. 5 GG verstoßender Beschluss nichtig oder bloß rechtswidrig ist.

Beispiel :
Die kurdische Miteigentümerin M hatte seit langem auf ihrem Balkon eine Parabolantenne zum Satellitenempfang installiert, da der vorhandene ana-loge Kabelanschluss den Empfang kurdischer Fernsehprogramme nicht gestattete.
Die Eigentümerversammlung beschloss, eine digitale Satellitenempfangs-anlage zu errichten und verpflichtete jeden Eigentümer, vorhandene eige-ne Anlage bis zum 24.5.2002 zu entfernen. Nach Ablauf der Frist wurde M gerichtlich auf Rückbau in Anspruch genommen.

Soweit ein Verbotsbeschluss gegen eine Regelung der Gemeinschaftsord-nung verstößt, ist er mangels Beschlusskompetenz auf jeden Fall nichtig . Soweit aber keine Vereinbarung besteht, soll ein Verbotsbeschluss nur rechtswidrig sein, seine Nichtigkeit kann indes in besonderen Fällen aus einem rechtswidrigen Eingriff in den Kerngehalt des Wohnungseigentums folgen . Diese Frage wird noch dadurch kompliziert, dass das Grundrecht auf Informationsfreiheit zwar ein unentziehbares, wohl aber ein grund-sätzlich verzichtbares Rechtsgut darstellt . So ist der logisch eigentlich ausgeschlossene Fall möglich, dass ein eigentlich nichtiger Beschluss als „schwebend unwirksamer Beschluss“ in Bestandskraft erwachsen kann, sofern (und solange?) der Grundrechtsträger zustimmt . Eine solche Zu-stimmung soll in der unterlassenen Beschlussanfechtung gesehen werden können .

c) Direktbelastungen im Rechnungs- und Finanzwesen (§ 28 WEG)

Konstitutiv gemeinte (Zahlungs-)Anspruchsbegründungen sind gerade im Zusammenhang mit der Direktbelastung einzelner Eigentümer häufig. Zu unterscheiden ist zwischen der Direktbelastung außerhalb des regulären Finanz- und Rechnungswesens der Gemeinschaft und der Direktbelastung im Rahmen der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Sonderumlage und Jahresabrechnung, da nur für letzteren Fall § 28 Abs. 5 WEG eine Be-schlusskompetenz normiert.

aa) Direktbelastung außerhalb des Rechnungs- und Finanzwesens

Für den Fall außerhalb von Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Jahresab-rechnung beschlossener Direktbelastungen ist eine Beschlusskompetenz abzulehnen, da eine Anspruchsbegrünungskompetenz die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen leerlaufen ließe . Gleichwohl sehen die O-bergerichte auch außerhalb der Beschlusskompetenz des § 28 Abs. 5 WEG gefasste Direktbelastungsbeschlüsse als wirksam an :

Beispiel:
Der beschlossene Verwaltervertrag billigt dem Verwalter eine Sonderver-gütung i.H.v. 150,00 EUR für die Abhaltung außerordentlicher Eigentü-merversammlungen neben der üblichen jährlichen ordentlichen Versamm-lung zu.
Da der Eigentümer X aufgrund seiner nach Auffassung der übrigen Woh-nungseigentümer obstruktiven Haltung zu einem Streitpunkt die Abhal-tung zweier außerordentlicher Eigentümerversammlungen notwendig ge-macht hat, beschließt die Eigentümerversammlung, ihm die Tragung der hierfür angefallenen vertraglichen Sondervergütung des Verwalters allein aufzuerlegen und ihn zu deren Zahlung an den Verwalter zu verpflichten.

Beispiel:
Die Eigentümerversammlung beschließt, dem Sondereigentümer S die Zahlung der von der Gebäudeversicherung bei der Regulierung des Was-serschadens im Sondereigentum des S vertragsgemäß abgezogenen Selbstbeteiligung an die beauftragten Handwerker aufzugeben.

bb) Direktbelastung innerhalb des Rechnungswesens

Die Begründung einer originären Zahlungspflicht kann aber auch durch eine vom anzuwendenden Verteilungsschlüssel abweichende „Direktbelas-tung“ im Rahmen der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Sonderum-lagen oder Jahresabrechnungen geschehen:

Beispiel:
Der beschlossene Verwaltervertrag billigt dem Verwalter eine Sonderver-gütung i.H.v. 7,50 EUR für die Mahnung zahlungssäumiger Eigentümer zu.
Im Rahmen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung wird das angefallene besondere Verwalterentgelt für erfolgte Mahnungen des zahlungssäumigen Wohnungseigentümers X diesen unmittelbar in Rechnung gestellt.

Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 1.1. – 31.12.2004 WEG Y
Einheit Nr. 3, Eigentümer: X Beträge in EUR
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Kostenart Gesamtbetrag Schlüssel Berechnung Betrag
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Abfallbeseitigung 3.554,00 MEA 507/10.000 180,19
…
Mahnkosten 15,00 Direktbelastung 1/1 15,00
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Die obergerichtliche Rechtsprechung geht überwiegend im Ergebnis davon aus, dass insoweit eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht, insbesondere dann, wenn im Rahmen der Beschlussfassung über Beitragsforderungen (klassischerweise im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung) einzelnen Wohnungseigentümern Sonderbe-lastungen auferlegt werden . Nach überwiegender Auffassung der Recht-sprechung sollen solche Beschlüsse zwar rechtswidrig, jedoch nicht nichtig sein, weshalb derartige Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen können und in diesem Fall eine taugliche Anspruchsgrundlage durch sog. Direkt-belastung darstellen . Das BayObLG geht sogar so weit, einen derartigen Beschluss für rechtmäßig zu halten, wenn er in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage steht .

Das Kammergericht ist der Auffassung, dass die eine Sonderbelastung enthaltende Abrechnung zwar nicht nichtig, jedoch in jedem Falle (auch im Falle der Übereinstimmung von Beschlussinhalt und materieller Rechts-lage) rechtswidrig und auf eine Anfechtung hin ohne weiteres für ungültig zu erklären ist .

Beraterhinweis:
Gerade bei Mahnkosten ist aber zu berücksichtigen, dass das Sonderent-gelt gemäß der (leider) üblichen verwaltervertraglichen Regelungen oft-mals bereits für ein erstes Mahnschreiben anfällt, dessen Kosten aber u.U. als erst verzugsbegründend nicht vom säumigen Eigentümer zu tragen sind.

Folgt man der Auffassung des Kammergerichts, so ergibt sich, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Weigerung des einzelnen Eigentümers, etwa Mahnkosten allein zu tragen, wie folgt vorzugehen hat. Eine der (gegebenenfalls der materiellen Rechtslage widersprechende) Kostenver-teilung nach § 16 Abs. 2 WEG ist vorzunehmen und zusätzlich die Durch-führung eines gerichtlichen Verfahren zu beschließen, durch welches der betreffende Eigentümer auf Ersatz der von den anderen Eigentümern an-teilig zu viel geleisteten Zahlung auf das Mahnhonorar des Verwalters in Anspruch genommen wird .

Beispiel:
Im Rahmen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung wird das angefallene be-sondere Verwalterentgelt für Mahnungen des zahlungssäumigen Wohnungseigen-tümers X der Gemeinschaft insgesamt gem. § 16 Abs. 2 WEG abgerechnet. Hin-sichtlich des Differenzbetrags von 14,24 EUR beschließt die Versammlung, den Eigentümer X zum Ausgleich des Betrags aufzufordern und für den Fall der Wei-gerung ihn gerichtlich auf Erstattung in Anspruch zu nehmen.

Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 1.1. – 31.12.2004 WEG Y
Einheit Nr. 3, Eigentümer: X Beträge in EUR
———————————————————————————————-
Kostenart Gesamtbetrag Schlüssel Berechnung Betrag
———————————————————————————————-
Abfallbeseitigung 3.554,00 MEA 507/10.000 180,19
…
Mahnkosten 15,00 MEA 507/10.000 0,76
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Kostenart Gesamtbetrag Vert.-Schlüssel Berechnung Betrag
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Die obergerichtliche Rechtsprechung überzeugt hiesiger Auffassung nach nicht . Ob dem Grunde und gegebenenfalls dem Inhalt (der Höhe) nach ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, ist eine Fra-ge des materiellen Rechts. Beschlusskompetenz der Eigentümerversamm-lung ist nur insoweit gegeben, als dass ein ausdrücklich kraft Gesetzes der Beschlussfassung zugeordneter Anspruch auszufüllen ist, so wie dies etwa bei der Beschlussfassung über die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums im Rahmen der Jahresabrechnung geschieht. Wird diese Anspruchsausfüllung dann im Einzelfall und ohne Regelungs-wirkung über den Beschlussinhalt selbst hinaus nicht in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vorgenommen, liegt bloße Rechtswidrigkeit vor, weshalb ein solcher Beschluss in Bestandskraft erwachsen und eine Anspruchsgrundlage darstellen kann.

Beispiel:
Die Eigentümerversammlung beschließt die Jahresabrechnung, in der auf-grund eines fehlerhaften Abrechnungsschlüssels sowie eines Buchungsfeh-lers einem Eigentümer Beitragsforderungen auferlegt werden, die nicht der rechtmäßigen Verteilung entsprechen.

Dieser Beschluss kann mangels Nichtigkeit in Bestandskraft erwachsen, da insoweit die Kompetenz der Gemeinschaft ausdrücklich für den Beschluss über die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums gilt. Es liegt allerdings nicht in der Kompetenz der Eigentümerversamm-lung, selbständige, von den Zuweisungen des WEG und dem materiellen Recht abgekoppelte Anspruchsgrundlagen originär zu schaffen; die Ver-sammlung ist rechtsanwendungs-, aber nicht rechtssetzungsbefugt . Soweit die Eigentümer einer im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgese-hene Anspruchsgrundlage beschlussweise Geltung verschaffen wollen, fehlt ihnen, unabhängig von der materiellen Rechtslage, und unabhängig davon, ob dies im Rahmen der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Sonderumlage oder Jahresabrechnung geschieht, schlichtweg die Be-schlusskompetenz.

Beispiel:
Die Eigentümerversammlung beschließt innerhalb der Jahresabrechnung, dem Eigentümer X einen Schadensersatzbetrag wegen angeblicher Be-schädigung des Gemeinschaftseigentums in Rechnung zu stellen und mit 9 %-Punkten p.a. über dem jeweiligen Basiszins zu verzinsen.

Dieser Beschluss kann nach hier vertretener Auffassung wegen Nichtigkeit nicht in Bestandskraft erwachsen, da eine Beschlusskompetenz der Ge-meinschaft für die Regelung von Schadensersatzansprüchen und von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Verzugszinsen auch im Einzel-fall nicht besteht. Es ist davor zu warnen, derartige Fälle in das oftmals für die Beurteilung der Nichtigkeit oder bloßen Rechtswidrigkeit verwendete Schema zu pressen, wonach der einen Einzelfall abschließend regelnder Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar sein kann. Es kommt vielmehr entscheidend auf die gewollten Rechtswirkungen des Beschlusses an. Soll der Beschluss sich seiner Rechtswirkung nach mit der konkret ge-troffenen Regelung erschöpfen (dann nur rechtswidrig) oder soll eine Rechtsfolgenwirkung eintreten (dann nichtig) .

4. Beraterhinweise

Für den Berater von Wohnungseigentümern ergibt sich Handlungsbedarf insbesondere bei den Mandanten belastenden Fallkonstellationen:

Beraterhinweis Wohnungseigentümer:
Im Falle einer gegen den Mandanten gerichteten Beschlussfassung ist zu-nächst abschätzen, ob die Beschlussfassung eine bloße deklaratorische Aussage zu Anspruchsgeltendmachung enthält oder auf die konstitutive Schaffung einer echten Anspruchsgrundlage gerichtet ist. Des weiteren muss der Berater des Wohnungseigentümers entscheiden, ob er die Be-schlussfassung mangels Beschlusskompetenz für nichtig oder bloß für rechtswidrig hält (mit der Folge, dass die Beschlussfassung in Bestands-kraft erwachsen kann). Werden diese ersten Fragen positiv beantwortet, so muss geklärt werden, ob die Anfechtungsfrist des §§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG einzuhalten ist.
Verstreicht die Anfechtungsfrist, riskiert der Berater, dass der wider Er-warten nur rechtswidrige Beschluss in Bestandskraft erwächst und erhöht damit das Prozess- und Kostenrisiko seines Klienten immens. In jedem Falle ist daher zu empfehlen, auf die Begründung von Sonderpflichten o-der Direktbelastungen gerichtete Beschlüsse vorsorglich fristgerecht anzu-fechten und im Bedarfsfalle zusätzlich einen auf Feststellung der Nichtig-keit gerichteten Antrag zu stellen.

Der Berater des Wohnungseigentumsverwalters steht vor dem Problem, seinen Klienten vor der aus der Verkündungspflicht des Verwalters folgen-den Haftung zu schützen:

Beraterhinweis Verwalter:
Der Wohnungseigentumsverwalter, dem eine Beschlussfassung über die Begründung von Sonderpflichten oder Direktbelastungen angesonnen wird, muss sich überlegen, ob und gegebenenfalls welches Beschlusser-gebnis er verkündet, insbesondere weil er für die ordnungsgemäße Be-schlussverkündung verantwortlich und auch haftbar ist. Wie oben bereits ausgeführt, ist es für die Annahme eines konstitutiven Beschlussinhalts von besonderer Bedeutung, wie der Beschlusstext formuliert wird. Ferner trifft den Verwalter die Entscheidungskompetenz, die Verkündung des Zustandekommens eines Beschlusses mit Hinweis auf die Nichtigkeit des Be-schlussinhalts zu verweigern. Insbesondere mit Blick auf die sich mehren-den prominenten Stimmen in der Literatur sollte der Berater des Verwal-ters diesem das Risiko aufzeigen, welches daraus folgt, dass Beschlüsse als zu Stande gekommen zu verkündet und protokolliert werden, die sich in späteren gerichtlichen Verfahren durchaus als nichtig darstellen können.
Sind dann auf der Grundlage der Art unwirksamer Beschlussfassungen tatsächliche und vermögensrechtliche Dispositionen getroffen worden, so kann deren Rückabwicklung durchaus ein weiteres Haftungsrisiko für den Verwalter begründen.