Verwaltervertrag

(Miet-/Sondereigentumsverwaltung)

Wichtige Vorbemerkung:

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage steht allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsmäßige Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – den Verwalter. Nach § 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das gesamte Wohnungs- und Teileigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. der nicht zu Wohnzwecken genutzten Räume obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Eigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierüber einen gesonderten Vertrag abschließen.

Der Verwalter ist stets Sachwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses setzt neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle an den Grundsätzen ordnungsmäßiger, wohnungswirtschaftlicher Verwaltung orientierte Erfahrungen, die für eine kaufmännische und technische Geschäftsführung und Finanzverwaltung erforderlich sind, sowie gediegene Kenntnisse der geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften voraus.

Die Verwaltervergütung ist ein Entgelt für die qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der von dem Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistung. Ein Vergleich von Verwaltervergütungen bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwalterfirmen möglich.

Zwischen

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— nachfolgend “Auftraggeber“ genannt —

und der Firma Immobilien-Dittmann KG – Hausverwaltungen-, Maximilianstr. 16, 53111 Bonn, Tel. 969570

— nachfolgend “Hausverwalter“ genannt —

wird der nachstehende Hausverwaltervertrag geschlossen:

• 1 Vertragsgegenstand

Der Auftraggeber ist Eigentümer des Anwesens.

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(nachfolgend “Objekt“ genannt).

Mit Wirkung ab dem …………….. wird dem Hausverwalter die Verwaltung des vorbezeichneten Objekts übertragen.

• 2 Vertragsdauer und Kündigung

1. Der Vertrag wird zunächst bis zum ……………….. fest abgeschlossen. Wird er nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Vertragsende gekündigt, verlängert er sich jeweils um ein weiteres Jahr.
2. Veräußert der Auftraggeber das Objekt während der Laufzeit dieses Vertrages, ist er berechtigt, den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auf den Ablauf des Monats zu kündigen, in dem der Kaufvertrag mit dem Erwerber abgeschlossen wird.
3. Im Übrigen bleiben die beiderseitigen Rechte zur Kündigung aus wichtigem Grund unberührt.
4. Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.

• 3 Aufgaben des Haus-/Sondereigentumsverwalters

1. 1. Der Hausverwalter ist verpflichtet, das Objekt unter Beachtung aller gesetzlichen Vorschriften (auch und insbesondere in Bezug auf Mietpreisüberhöhung bzw. Mietwucher) mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters zu verwalten.
2. Der Hausverwalter ist berechtigt und verpflichtet, die wirtschaftlichen und sonstigen Interessen des Auftraggebers in jeder Hinsicht zu beachten und zu vertreten und das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten.
3. Zum Aufgabenbereich des Hausverwalters gehören insbesondere:
4. der Abschluss und die Kündigung von Mietverträgen, die Neuvermietung einschließlich Mietersuche., die Regelung sämtlicher Angelegenheiten mit den Mietern, die Abnahme und Übergabe der vermieteten Einheiten bei Mieterwechsel, die Entgegennahme und Anlage von Mietkautionen entsprechend den gesetzlichen Vorschriften sowie deren Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Verwalter ist berechtigt eine Maklerfirma mit der Vermietung zu beauftragen ohne dass es einer gesonderten Zustimmung bedarf. Erforderliche Inseratskosten, Kosten für die Einholung von Auskünften (z.B. Creditreform etc.) und Maklerprovision zahlt der/die Eigentümer.
5. die Einziehung der Mieten und Betriebskosten, die Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern, ggf. die Beitreibung rückständiger Zahlungen. Die gerichtliche Geltendmachung von Rückständen hat der Hausverwalter in Abstimmung mit dem Auftraggeber einem Rechtsanwalt zu übertragen. Gleiches gilt für Kündigungsprozesse;
6. Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten, ggf. die Stellung und Durchsetzung von Mieterhöhungs-verlangen, wobei die gerichtliche Geltendmachung in Abstimmung mit dem Auftraggeber ggf. einem Rechtsanwalt zu übertragen ist;
7. die pünktliche Zahlung aller das Objekt betreffenden Steuern, Abgaben, Zinsen und sonstigen Lasten;
8. die Überwachung des Versicherungsschutzes für das Objekt, die pünktliche Zahlung der Versicherungsprämien, die Regulierung eventueller Schadensfälle; bei erheblichen Prämien unterschieden die Kündigung und den Neuabschluss von Versicherungsverträgen;
9. die Vertretung des Auftraggebers im Zusammenhang mit dem Objekt gegenüber allen Behörden;
10. die Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Heizungs-, Sanitär- und sonstigen Anlagen des Objekts einschließlich des Abschlusses und der Kündigung von Liefer- und Wartungsverträgen sowie Prüfung und Zahlung der daraus resultierenden Rechnungen;
11. die Vergabe der für die laufende Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur des Objekts erforderlichen Arbeiten, die Rechnungsprüfung und -zahlung. Überschreitet die voraussichtliche Auftragssumme den Betrag von 500,– €, so hat der Hausverwalter – falls möglich – das Einverständnis des Auftraggebers einzuholen.
12. der Abschluss und die Kündigung von Hausmeisterverträgen sowie von Verträgen mit sonstigen Hilfs-kräften (z.B. für Haus-, Straßen- und Gehwegreinigung, Außenanlagen). Dem Hausverwalter obliegt die Überwachung und Kontrolle der Tätigkeit der vorgenannten Personen in Bezug auf das Objekt;
13. die Überprüfung sämtlicher Forderungen, Rechnungen, Belege u.a. im Zusammenhang mit dem Objekt auf sachliche und rechnerische Richtigkeit, ggf. deren Beanstandung;
14. die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen sowie die Ausübung von Zurückbehaltungs-rechten;
15. die Information des Auftraggebers über alle wichtigen und/oder ungewöhnlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Objekt.

• 4 Provisionen

Der Hausverwalter ist nicht berechtigt, Provisionen oder andere Zuwendungen von Mietern, Handwerkern, Lieferanten oder sonstigen Dritten in Bezug auf das Objekt zu fordern, sich gewähren zu lassen oder anzunehmen.

Ein Verstoß hiergegen berechtigt den Auftraggeber zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrages.

• 5 Vollmacht

Der Auftraggeber erteilt dem Hausverwalter unverzüglich eine schriftliche Vollmacht über den Inhalt der übertragenden Befugnisse. Bei Beendigung des Vertrages ist sie unaufgefordert an den Auftraggeber zurückzugeben.

• 6 Kontoführung, Buchführung, Rechnungslegung
• Sämtliche Einnahmen und Ausgaben sind, soweit möglich, über das Hauskonto bei der Commerzbank Bonn abzuwickeln. In bar erhaltene Beträge hat der Hausverwalter getrennt von seinem Vermögen zu halten und unverzüglich auf das Hauskonto einzuzahlen.
• Der Hausverwalter ist zur ordnungsgemäßen Buchführung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Hausverwaltung einschließlich geordneter Sammlung der Originalbelege verpflichtet.
• Jeweils bis spätestens zum 20. Eines jeden Monats hat der Hausverwalter dem Auftraggeber ohne gesonderte Aufforderung die Abrechnung des vorausgegangenen Monats für das Objekt  zu erstellen und zu übersenden.
• Sich aus der Abrechnung ergebende Guthaben, die nicht für laufende Verwaltungsaufgaben oder anstehende sonstige Zahlungen benötigt werden, sind vom Hausverwalter auf das Konto des Auftraggebers (bitte bekanntgeben) zu überweisen.
• Weist das Hauskonto eine Unterdeckung aus oder ist eine solche absehbar, hat der Hausverwalter den Auftraggeber unverzüglich zu informieren, um ihm die Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Beträge dem Hauskonto zur Verfügung zu stellen. Der Auftraggeber haftet für eventuelle Rückstände auf dem Treuhandkonto, sofern der Auftragnehmer dies nicht zu verantworten hat.
• 7 Vergütung

1. Für seine gesamt Tätigkeit erhält der Hausverwalter eine monatliche Vergütung in Höhe von 5 %. der Bruttosollmieteinnnahmen zzgl. MWST. Die Mindestvergütung beträgt monatlich 35,00 € zzgl. MWST. Für Telefon, Porto, Barauslagen erhält der Hausverwalter einen jährlichen Pauschalbetrag in Höhe von 50,– € zzgl. ges. MWST ohne Einzelnachweis. Darüber hinausgehende Aufwendungen wie z.B. anfallende Sonderportokosten (Einschreibgebühren) Gerichtsvollzieherkosten etc. werden auf Nachweis erstattet.
2. Unterliegt der Hausverwalter der Mehrwertsteuer erhält er die unter Ziff. 1 bis 3 genannten Beträge zuzüglich der jeweiligen Mehrwertsteuer (derzeit %).
3. Die Vergütung ist fällig am Monatsanfang.
4. Die ihm nach den Ziffern 1 bis 4 zustehenden Beträge darf der Hausverwalter monatlich dem Hauskonto entnehmen. Weist das Hauskonto nicht genügend Deckung auf, verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung der Vergütung innerhalb einer Woche nach Zugang der Abrechnung.
5. Für die mit einem gerichtlichen Verfahren verbundenen Kosten der Information an den Eigentümer kann der Hauverwalter die erforderlichen Fotokopien in Höhe von € 0,50 pro Kopie inkl. MWST. und die angefallenen Portokosten ebenso abrechnen, wie den für die Erstellung der Information erforderlichen Zeitaufwand, sowie Kosten für die Vertretung des/der Auftraggeber in mündlichen Verhandlungen nach Stundenaufwand, z. Zt.  55,– € zzgl. MWST./Std.
6. Die Vermittlung von Mietinteressenten im Vermietungsfall werden auf Kosten des Auftraggebers durch eine zu beauftragende Maklerfirma durchgeführt. Der Abschluss des Mietvertrages, die Bontitätsprüfung etc. erfolgt durch den Auftragnehmer.

• 8 Beendigung Verwaltervertrag

Der Hausverwalter ist verpflichtet, nach Beendigung seiner Hausverwaltertätigkeit ordnungsgemäß Rechnung zu legen, insbesondere gehört dazu eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege. Nach Rechnungslegung wird der Hausverwalter für seine gesamt Tätigkeit bis zur Beendigung des Vertrages automatisch entlastet, sofern keine schriftlichen Einwendungen erfolgen.

• 9 Besondere Vereinbarungen

Es wurden keine besonderen Vereinbarungen getroffen.

Nebenabreden, Ergänzungen und Änderungen

Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen. Abänderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform.

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Ort, Datum …

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gez. Auftraggeber                                                                                                            gez. Hausverwalter