Wettbewerb bei der Wiederwahl

Wenn es um die Wahl oder Wiederwahl eines Verwalters geht, kann es leicht zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft kommen. Vor allem die Vergütung des Verwalters kann sich als Streitpunkt erweisen, wenn ein günstigeres Angebot in Konkurrenz zu einem langjährig bewährten aber teureren Verwalter tritt.

Grundvoraussetzung für die Verwalterbestellung ist es, dass der Verwalter oder die Verwalterfirma persönlich und fachlich geeignet ist. Dabei ist eine Abwägung der Interessen geboten; bei der Bewertung relevanter Umstände dürfen nicht unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden, etwa im Sinne einer unvertretbaren Unter- oder Überbewertung.

Wenn es um die Wiederwahl geht, darf nicht zweifelhaft sein, dass der Verwalter ein Mindestmaß an Objektivität und Unparteilichkeit zu wahren hat.

Insoweit steht der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft allerdings ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist nicht etwa Aufgabe des Wohnungseigentumsgerichts, eigene abweichende Wertungen uneingeschränkt an die Stelle der Wertung der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu setzen.
Dem Bemühen der Wohnungseigentümer, jeweils zumutbare praktikable Lösungen des Miteinanders zu finden, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass die Kontrolle durch das Gericht im wesentlichen auf Missbrauchsfälle beschränkt wird.

Wenn gegen die Wiederwahl des Verwalters ein „wichtiger Grund“ vorgebracht wird, ist nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamburg vom 25.10.2004 – Aktenzeichen: 2 Wx 145/01 – sogar ein schärferer Maßstab anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters. So werden die Gerichte bei einer Wiederbestellung des Verwalters nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen.

Das Ermessen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ist selbst dann nicht auf Null reduziert, wenn ein anderes Angebot vorliegt, das nur die Hälfte der bisherigen Verwalter-Vergütung erfordert. Kein Miteigentümer hat einen Anspruch darauf, allein unter Kostengesichtspunkten einen aus Sicht der Mehrheit bewährten Verwalter auszuwechseln, solange die übliche Bandbreite der Kosten nicht aus sachwidrigen Gründen überschritten wird. Was der einzelne Wohnungseigentümer bei seiner Abstimmungsentscheidung für wichtig oder weniger wichtig erachtet, unterliegt nicht im einzelnen der Kontrolle der Gerichte. Sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Mehrheitsentscheidungen beugen zu müssen, macht gerade ein typisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft aus.
Also ist es zumindest vertretbar, das Kostenargument bei der Verwalterauswahl hintenanzustellen und sich bei Zufriedenheit mit der geleisteten Arbeit für das Bewährte zu entscheiden.

Quelle: IVD