Gründe für eine externe Grundstücksverwaltung durch einen BVI-Verwalter:

Es ist ein legitimer Wunsch und ein natürliches Bedürfnis, in Zeiten guter Verdienstverhältnisse Vorsorge für solche Zeiten zu treffen, in denen man schlechter verdient oder in denen man sich zur Ruhe setzen will. Eine der sichersten, krisenfestesten und gewinnträchtigsten Anlagemöglichkeiten ist der Ankauf von Haus- und Grundbesitz. Die Erfahrung hat immer wieder gezeigt, dass bei allen Schwankungen der Konjunktur und auch bei tiefgreifenden Erschütterungen der Wirtschaft und der Politik der Besitz von Immobilien langfristig die sicherste Geldanlage darstellt.

In den letzten Jahren ist nun die Mietgesetzgebung zum Wohle der Mieter modifiziert worden, so dass die Rentabilität von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die vermietet werden, nur noch schwierig zu erhalten ist. Durch die markteinengenden Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe sind Mieterhöhungen kaum möglich und ist mit der Einführung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ vom Gesetzgeber ein Quasi-Mietstopp verordnet worden. Darüberhinaus ist den Mietern ein Dauerwohnrecht an den gemieteten Wohnungen eingeräumt worden, welches nur in wenigen Ausnahmefällen von der Vermieterseite auf gekündigt werden kann.

Aus diesen Gründen ist es besonders wichtig, die Verordnungen und gesetzlichen Vorschriften weitgehend im Interesse des Vermieters auszuschöpfen. Dieses liegt auch im langfristigen Interesse der Mieterschaft, da nur rentable Mietobjekte technisch auf dem zeitgemäßen Stand gehalten werden können. Gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Forderung des Gesetzgebers, die eine Hauptpflicht des Vermieters darstellt, kann nur erfüllt werden, wenn die Mieten einen entsprechenden Überschuss über die laufenden Kosten abwerfen.

Grundsätzlich ist es so und wird es wohl auch in Zukunft so bleiben, dass insbesondere Grundstückeigentümer kleinerer Wohnanlagen ihren Grundbesitz selbst verwalten. Es kommt aber auch nicht selten vor, dass Grundstücksbesitzer, die erheblichen Grundbesitz haben, diesen ebenfalls in eigener Regie verwalten. Nötigenfalls bedienen sie sich dafür entsprechender Angestellter und Fachkräfte. Es mag insbesondere für einen Grundbesitzer, der seine gesamten Einkünfte aus dem Haus- und Grundbesitz zieht, reizvoll sein, durch die eigene Verwaltung unmittelbar ständig mit seinem Besitz in Verbindung zu sein, denn bei allen wirtschaftlichen Überlegungen darf nicht vergessen werden, dass seit Generationen die Ideologie „Wer was hat, ist auch was“ nicht unterschätzt werden soll. Es gibt viele Menschen, die nicht nur für ein eigenes Mehrfamilienhaus arbeiten und, um ihr Ziel zu erreichen, auf erheblichen Konsumverzicht eingehen. Diese Personen möchten meistens auch diesen Grundbesitz dadurch genießen, dass sie in ständigem Kontakt mit ihm stehen. Für diese Personen wäre es nicht in jedem Falle richtig, sich eines fremden Grundstücksverwalters zu bedienen, da sie so die „Freude am eigenen Eigentum„ verlieren und sich in die Lage eines anonymen Anteilseigners gedrängt fühlen könnten.

Erfahrene Grundstückseigentümer bedienen sich daher durchweg eines versierten Grundstücksverwalters, um sicherzustellen, dass die Fülle der gesetzlichen Vorschriften, Verordnungen und Durchführungsbestimmungen beachtet werden. Das Wohnungs- und Baurecht ist so unübersichtlich geworden, dass nur noch ein Fachmann, der sich auf dieses Gebiet spezialisiert hat, den Überblick behält, zumal vielschichtige Probleme des Steuerrechts, des Miet- und Allgemeinrechts sowie der Marktentwicklung zu beachten sind.

Gründe für eine externe Grundstücksverwaltung durch einen BVI-Verwalter:

1. Eine umsichtige Grundstücksverwaltung wird durch geschicktes Verhandeln mit der Mieterseite, durch Ausnutzung der gesetzlichen Möglichkeiten und durch preisgünstige und fachkundig überwachte Arbeiten ein Objekt so rentabel machen, dass die Verwaltergebühr in der Regel nach kurzer Zeit bereits durch die Mehreinnahmen und Kostenersparnisse wieder ausgeglichen wird.

2. Die Beachtung sämtlicher Termine, Rechtsvorschriften, steuerlichen Gesichtspunkte und Wirtschaftstendenzen durch den Verwalter ermöglichen erhebliche Kostenersparnisse, die der Hauswirt selbst aus mangelnder Fachkenntnis nicht erreichen könnte.

3. Der Grundstückseigentümer, der sein Arbeitsgebiet in der Regel nicht in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hat, kann sich ungestört auf seine eigentliche Arbeit konzentrieren, wenn er einen Verwalter einsetzt, und somit in der Regel mehr Geld verdienen, als die Verwaltung kostet.

4. Fachkundig und einfühlsam geführte Einzelgespräche mit sämtlichen Mietern, die in der Regel sehr langwierig sind, führen zu mehr Verständnis auf der Mieterseite für die Situation des Vermieters und somit langfristig zu einem harmonischen und partnerschaftlichen Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

5. Nicht zu vergessen sind auch die erheblichen Risiken, die ein Grundstücksverwalter dem Hauswirt abnimmt. So haftet er für die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen und insbesondere auch dafür, die Fristen und Termine ordnungsgemäß einzuhalten. Kommt der Verwalter beispielsweise seiner Verpflichtung zur Einlegung einer Einspruchsfrist nicht nach, so hat er in der Regel die daraus resultierenden Schäden (die ganz erheblich sein können) zu tragen. Vor Erteilung eines Verwalterauftrages sollte daher die Frage geklärt werden, ob und in welcher Höhe der Grundstücksverwalter haftungsmäßig abgesichert ist. Zum Beispiel durch eine entsprechende Versicherung. dass ein guter Grundstücksverwalter selbst erheblichen Grundbesitz hat und dadurch persönlich auch die nötige Haftungseinstellung besitzt, dürfte selbstverständlich sein.

Die Gebühr für die Verwaltung von Haus- und Grundbesitz ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. Zum Beispiel beträgt sie in großen Teilen von Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und im Raum der Freien Hansestadt Hamburg zwischen 5 und 7% der Brutto – Mieten zuzüglich der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Sonderaufträge, Auslagen und besondere Aufwendungen können extra abgerechnet werden. Im Verhältnis zur zu leistenden Arbeit und der erheblichen Entlastung des Hauswirtes, ist diese Gebühr als relativ niedrig zu bezeichnen.

Durchweg sind die beauftragten Verwalter bemüht, die in der Regel nicht zeitgemäßen Mieten zu sanieren. Sie werden also Mietsteigerungen anstreben, wobei es keine Seltenheit ist, dass nach kurzer Zeit schon Gesamtmietsteigerungen zwischen 20 und 30 % erzielt wurden. Dabei ist zu beachten, dass die Mieterhöhung oder auch die Erhöhung der Gesamteinnahmen erheblichen Einfluss auf den Wert des Zinsobjektes nehmen. Bekanntlich werden die Zinshäuser nach einem Vielfachen der Jahres-Brutto-Miete gehandelt. Nach einer Faustregel ergibt sich durch jeden einzelnen EURO, den der Verwalter monatlich als Einnahmesteigerung erzielen kann, eine Gesamtwertsteigerung des Objektes von ca. 75 % (!). Zu bedenken ist auch, dass der Verwalter von der Steigerung in der Regel zwischen 5 und 7 % erhält und der Hauswirt für die gesamte zukünftige Zeit immerhin ca. 95 %. Dieses sind Mehreinnahmen, die dem persönlichen Vermögen des Auftraggebers, also dem Grundstückseigentümer zufließen oder auch für die Modernisierung oder Erhaltung des Hauses aufgewandt werden können.

Dem Verwalter obliegt für diese Gebühr die Aufgabe, den zu verwaltenden Grundbesitz nach den Grundsätzen eines ordentlichen Kaufmanns und mit der Sorgfalt des Eigentümers zu bewirtschaften. Im Einzelnen hat der Hausverwalter folgende Arbeiten besonders wahrzunehmen:

1. Der Verwalter hat sämtliche mit der Verwaltung zusammenhängenden Interessen des Eigentümers wahrzunehmen.

2. Alle gesetzlichen Bestimmungen, die mit der Verwaltung zusammenhängen, hat der Verwalter für den Grundstückseigentümer zu beachten.

3. Fristgerecht sind die aus dem zu verwaltenden Grundbesitz anfallenden Steuern, Zinsen, Abgaben jeglicher Art und damit im Zusammenhang stehende Lasten zu entrichten.

4. Der Grundbesitz ist angemessen gegen Feuer, Wasserleitungsschäden sowie gegen das Haftpflichtrisiko abzudecken, um den Hauswirt von allen etwaigen Schäden freizuhalten.

5. Die periodische Überprüfung der Heizungsanlage und des Fahrstuhles ist zu veranlassen und der Ankauf des Brennmaterials zu organisieren.

6. Veranlagungen, Rechnungen und Zahlungsanforderungen müssen von dem Verwalter auf die sachliche, technische und rechnerische Richtigkeit und Angemessenheit überprüft werden, bevor sie bezahlt werden. Sofern sich dabei Beanstandungen ergeben, sind diese sofort geltend zu machen.

7. Steuern, die mit dem Grundbesitz zusammenhängen, sind zu den behördlich vorgeschriebenen oder gesetzlichen Terminen anzumelden, zu erklären und zu entrichten. Sämtliche gesetzlichen Möglichkeiten auf Erlass von Steuern, Gebühren und Abgaben sind im Wege des Antrages zu stellen. Mit den Behörden sind die entsprechenden Verhandlungen vom Verwalter zu führen.

8. Freiwerdende Objekte hat der Verwalter in geeigneter Weise anzubieten und neue Mietverträge im Interesse des Hauswirtes abzuschließen.

9. Der Verwalter hat unter Beachtung der Regeln der kaufmännischen Buchführung über die Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Hauswirt Rechnung zu legen. Die lntervallzeit der Abrechnungen ist im Einzelnen festzulegen; sofern sich dabei Guthaben ergeben, werden diese an den Hauswirt weisungsgemäß ausgekehrt.

10. Der Verwalter hat auf Wunsch dem Grundstückseigentümer die zur Abrechnung geführten Belege zu übermitteln bzw. sie vorzulegen.

In der Regel wird ein BVI-Verwalter auch Sonderleistungen ohne besondere Berechnung erbringen, jedoch ist es nicht üblich, Hypothekenahngelegenheiten jeglicher Art, die Bearbeitung von Grundbuchsachen, die Überwachung und Durchführung von Bauarbeiten, die Bearbeitung von persönlichen Steuerangelegenheiten, Gebühren und sonstige Abgaben des Eigentümers und solche Arbeiten, die nicht mit der eigentlichen Hausverwaltertätigkeit zusammenhängen, kostenlos durchzuführen. Für diese Arbeiten sollte eine gesonderte Verfügung zwischen dem Verwalter und dem Grundstückseigentümer ausgehandelt werden.

Kommt es zu einem Verwaltervertrag, so muss der Grundstückseigentümer, um dem Verwalter die Aufnahme der Tätigkeit zu ermöglichen, eine Verwaltungsvollmacht erteilen und sämtliche den zu verwaltenden Grundbesitz betreffenden Schriftstücke und Verträge aushändigen. Sofern es erforderlich ist, hat der Grundstückseigentümer der Verwaltung auch die notwendigen Mittel zu Verfügung zu stellen, besonders dann, wenn die Einnahmen aus dem zu verwaltenden Grundstück nicht die Ausgaben decken.

Wertvoll ist für den Grundstückseigentümer, dass er mit einem Hausverwalter einen Auftragnehmer besitzt, der ständig, also auch während der Urlaubszeiten, für die Belange des Grundstückes präsent sein muss. Gemäß § 278 BGB hat der Hausverwalter bei persönlicher Abwesenheit (z.B. Urlaub) eine geeignete Person als seinen Stellvertreter zu bestellen, für die er die Haftung übernimmt. „Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters oder der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfange zu vertreten, wie eigenes Verschulden . . .

Ein Hauswirt, der einmal eine längere Zeit in Urlaub war und nach seiner Rückkehr festgestellt hat, dass Sturmschäden am Haus oder eingetretene Rohrbrüche nicht behoben und der zuständigen Versicherung nicht angezeigt wurden, weil er für die Mieter nicht erreichbar war, wird gerade den Wert dieser Regelung besonders zu schätzen wissen. dass der Verwalter für die pünktliche und vollständige Bezahlung der Mieten und Betriebskosten sorgt, ist selbstverständlich, wie es auch seine Aufgabe ist, die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung in vollem Umfange auf die Mieter umzulegen und die Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch hiermit wird der Hauswirt zu einem großen Teil entlastet und es werden durch korrekte und rechtlich fundierte Abrechnungen Unruhen in den Mietverhältnissen vermieden.

Kommt dennoch ein Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nach, wird der Verwalter die gesetzlich zur Verfügung stehenden Zwangsmaßnahmen ergreifen und ggf. durch entsprechende gerichtliche Klagen die rückständigen Beträge eintreiben, die Einhaltung des Mietvertrages erzwingen oder gar den Mieter herausklagen. Diese Arbeiten sind sehr arbeitsintensiv und können in der Regel von einem Grundstückseigentümer, der einen größeren Besitz hat, nicht mehr selbst erbracht werden.

Die guten Kontakte eines BVI-Grundstücksverwalters mit Steuerberatern, Rechtsanwälten, Mieter- und Vermieterorganisationen stellen sicher, dass auch die schwierigen Ansprüche der Vermieterseite (z.B. das nur schwer durchzusetzende Vermieterpfandrecht) wahrgenommen werden können. Unter Mithilfe der vorgenannten Institutionen und Personen werden Mietverträge so abgefasst, dass die Vertragsfreiheit, soweit sie im Mietrecht nicht ohnehin ausgeschlossen ist, zum Wohle der Vermieter und Mieterseite ausgenutzt wird. Gerade in der jetzigen Zeit ist es wichtig, dass die Spannungen zwischen der Mieter- und Vermieterseite, die oftmals durch eine irreführende und marktschreierisch aufgemachte einseitige Information der Boulevardpresse geschürt wird, systematisch abgebaut wird. Tatsächlich liegen die Interessen von Mieter und Vermieter gar nicht so weit auseinander. Es ist zwar richtig, dass der Mieter eine möglichst niedrige Miete bei einem möglichst hohen Wohnwert der Wohnung entrichten möchte und dass der Vermieter bei möglichst niedrig gehaltenen Kosten eine maximale Miete erhalten möchte. Mit gesundem Menschenverstand lässt sich aber ein vernünftiger Mittelweg finden, der beiden Interessen in ausreichendem Maße gerecht wird. Ein fachkundiger Mittler, ein auch in psychologischer Hinsicht geschickter Verwalter, wird hier sicherlich oftmals besser agieren können, als die Parteien selbst, denn bekanntlich kann man für sich und seine Interessen selbst nicht immer am glaubwürdigsten argumentieren. Der Mieter soll und muss eine schöne Wohnung zur Verfügung gestellt bekommen, die in den Wertbestimmungsmerkmalen mit der gezahlten Miete übereinstimmt, und der Hauswirt muss eine angemessene Verzinsung seines Vermögens erhalten und darüberhinaus einen „Unternehmerlohn“ für weitere Initiativen und Wertverbesserungen erhalten. Das Gerede vom „Profit“ der Grundstückseigentümer muss endlich aufhören. Wo dieser Begriff in der Presse auftaucht, fehlen in der Regel die Belege oder werden Sachverhalte nicht erschöpfend vorgetragen. Sicherlich gibt es Hauswirte, die einseitig versuchen, eine Miete zu erzielen, die in krassem Missverhältnis zum Wohnwert der Wohnung steht, andererseits gibt es auch Mieter, die mieterfreundliche Gesetzgebung und die mieterfreundlichen Gerichte in einer Art und Weise ausnutzen, die man nur als „Sozialspekulation“ bezeichnen kann. Diese Extremfälle sind jedoch zum Glück selten und die übliche Praxis in der Grundstücksverwaltung wird, auch wenn sie gelegentlich mit solchen extremen Positionen beschäftigt wird, damit fertig. Der partnerschaftliche Gedanke zwischen Mieter und Vermieter kann zum Wohle beider Parteien hergestellt werden; dafür gibt es unendlich viele Beispiele.

Wer einen guten BVI-Haus-/Grundstücks/Immobilien- sowie Wohnungseigentumsverwalter für die Verwaltung seines Grundbesitzes beauftragt hat, wird bald feststellen, wie wohltuend es ist, bestens über die Belange seines Hauses durch entsprechende Berichte informiert und dabei nicht mehr genötigt zu sein, die kleinlichen Arbeiten der Verwaltung ausführen zu müssen. Darüber hinaus kann der Grundstückseigentümer in der Regel dann auch noch ein höheres Einkommen aus dem Grundbesitz als bisher genießen.