Wohnungseigentumsverwalter darf nicht einfach Kredite aufnehmen

Verwalter und WEG haften

Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ohne Bevollmächtigung nicht berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Kredite aufzunehmen. Er haftet daher neben der WEG für Soll-Salden auf dem Bankkonto der WEG. Es ist dabei unerheblich, ob die Überziehung von laufenden Aufwendungen herrührt, ob sich der Verwalter an den Geldern der WEG bereichert hat oder ob die Wohnungseigentümer von der Überziehung wussten. Das hat das Oberlandesgericht Celle entschieden.

der Leitsatz

BGB § 179, BGB § 812, BGB § 488

1. Wer vor dem Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05), in dem die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vom BGH erstmals anerkannt wurde, Klage gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erhoben hat, genießt Vertrauensschutz; einer Klageänderung bedarf es nicht.

2. Ein Wohnungseigentumsverwalter ist ohne Bevollmächtigung nicht berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen.

Eine Haftung des Verwalters nach § 179 BGB steht einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Bank im Wege der (Leistungs)Kondiktion nicht entgegen.

Im Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Girokonto, dass der Verwalter als Vertreter des WEG eröffnet hatte. Er ließ es zu, dass in der Folge das Konto einen Sollsaldo von über 11.000 EUR aufwies. Eine Genehmigung zur Kontoüberziehung hatte er nicht erhalten. Die Mittel flossen der WEG zu. Der Verwalter bereicherte sich daran nicht.

Die Richter führten aus, dass ein Wohnungseigentümer ohne Bevollmächtigung grundsätzlich nicht berechtigt sei, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen und zwar auch nicht, soweit es um die Bezahlung notwendiger Aufwendungen gehe. Die bloße Kontoeröffnung halte sich hingegen im Rahmen der gesetzlichen Befugnisse des Verwalters.

Kreditgeschäfte, die der Verwalter ohne Vollmacht vornehme, seien schwebend unwirksam und bedürften zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung der WEG. Wenn wir hier eine solche Zustimmung fehle, müsste die WEG das Erlangte im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB herausgeben.

Der Verwalter selbst hafte gemäß § 179 BGB als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Im übrigen stünde § 179 BGB der Inanspruchnahme der WEG unter dem Gesichtspunkt der Leistungskondiktion nicht entgegen. Insbesondere sei die gesetzliche Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht kein Rechtsgrund im Verhältnis zum Leistungsempfänger.

Vorinstanz:

LG Lüneburg, Urt. v. 18.10.2005 – 5 O 175/05 –

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