Wohnungseigentumsrecht: Beschluss um Mitternacht

Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft leidet an einem erheblichen formalen Mangel, wenn er gegen 23.45 Uhr gefasst wird und die Versammlung zu dieser Zeit bereits nahezu sieben Stunden dauert. Es handelt sich dann um einen Beschluss zur „Unzeit“. Die Teilnehmer der Versammlung sind, insbesondere, wenn komplizierte Angelegenheiten besprochen werden, nach einer so langen Verhandlungsdauer und bei einer derart fortgeschrittenen Uhrzeit nicht mehr in der Lage, alle Argumente zu verstehen und sinnvoll abzuwägen.

Praxistipp

Eigentümerversammlungen können sich in die Länge ziehen. Dies ist nicht immer ein Problem. Die Rechtsprechung hält eine Versammlungsdauer von fünf bis sechs Stunden im Einzelfall für vertretbar. Wird die Versammlung aber über den Zeitpunkt des Zumutbaren (als Faustformel mag hier 23.00 Uhr gelten) hinausgeführt, sind alle nach diesem Zeitpunkt gefassten Beschlüsse anfechtbar und für ungültig zu erklären, wenn nicht zweifelsfrei feststeht, dass die Versammlungszeit keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat. Steuert die Versammlung auf diesen Punkt zu, ist zu überlegen, ob die Versammlung unterbrochen und an einem anderen Tag fortgeführt wird.

Aber Achtung: Zweckmäßigerweise gibt der Verwalter einen eventuellen Fortführungstermin bereits im Ladungsschreiben an, wenn eine längere Versammlung zu erwarten ist. Eine spontane Verlegung kollidiert mit den Ladungsfristen des § 24 WEG.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Starnberg, Urteil vom 03. September 2010, 3 C 785 / 10, ZMR 2011, 914 ff.