Wohngeld: Für welche Zahlungspflichten haftet der Käufer?

Der konkrete Fall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es für das Jahr 2000 weder einen Wirtschaftsplan noch einen Beschluss über Wohngeldvorauszahlungen. Im Dezember 2001 verkauft ein Wohnungseigentümer seine Wohnung. Der Verwalter fertigt sodann die Jahresabrechnung 2000 an und berechnet für die verkaufte Wohnung einen Nachzahlungsbetrag von rund 11.000,00 € (dieser Betrag ist deswegen so hoch, weil für 2000 ja keine Wohngeldvorauszahlungen geleistet waren). Im November 2002 beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung und fordert vom Käufer die Nachzahlung von rd. 11.000,00 €. Der Käufer lehnt das ab, weil er im Jahr 2000 noch gar nicht Eigentümer war.

Was ist das Problem?
Unabhängig davon, ab wann der Käufer einer Eigentumswohnung Eigentümer und damit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist, haftet er auch für frühere Jahre auf die sog. Abrechnungsspitzen. Das ist der Saldo der Einzelabrechnung, also die Differenz von Kosten und Soll-Wohngeldern. Der Käufer haftet jedoch nicht für offene Wohngeldvorauszahlungen seines Vorgängers. Es fragt sich demnach: Was gilt, wenn der Vorgänger gar keine Wohngelder schuldete (etwa weil kein Wirtschaftsplan beschlossen wurde oder dieser Beschluss unwirksam ist) und die Abrechnungsspitze alle Kosten des Vorgängers beinhaltet?

Was sagt das OLG Köln?
Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Der Erwerber haftet für die ganze Nachforderung aus der Jahresabrechnung 2000 – obwohl er zu dieser Zeit noch gar kein Eigentümer war und die Kosten nicht verursacht hat. Der Verkäufer haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft nur für solche Verbindlichkeiten, die bis zur Eigentumsumschreibung begründet und fällig geworden sind. Danach haftet der Erwerber. Die Beitragspflicht entsteht jedoch nicht schon beim Anfall der Kosten, sondern erst mit Beschluss der Wohnungseigentümer. Zu diesem Zeitpunkt war der Käufer jedoch schon Eigentümer. Daher haftet er auch für das Ergebnis aus der Jahresabrechnung 2000. Da für dieses Jahr keine Wohngelder geflossen sind, beinhaltet die Abrechnungsspitze hier ausnahmsweise sämtliche angefallene Kosten, ohne dass „Soll-Vorschüsse“ in Abzug gebracht werden können. (OLG K&o uml;ln, Beschl. vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07)

Was sagt Ihr Anwalt?
Der geschädigte Käufer kann nur dann gegen den Verkäufer vorgehen, wenn es eine entsprechende Vereinbarung gibt. Im Kaufvertrag empfiehlt sich daher eine Klausel, wonach der Verkäufer bis zum Lastenübergang nicht nur für die laufenden Wohngeldrückstände haftet, sondern auch – ggf. zeitanteilig – für die Nachforderungen aus nachfolgenden Wohngeldabrechnungsbeschlüssen. Drohen hohe Nachforderungen, sollte er einen Teil des Kaufpreises einbehalten oder auf Notaranderkonto zahlen. In jedem Fall sollte sich der Käufer vor Vertragsabschluss die Jahresabrechnungen einschließlich der entsprechenden Beschlüsse zeigen lassen – für die Zeit nach der WEG-Reform zum 01.07.2007 also das Beschlussbuch!

Quelle: www.friesrae.de/