Wann haftet Erwerber für Altschulden der teilenden Voreigentümerin?

Wenn das Wohngeld erst mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung fällig wird, haftet der zwischenzeitlich eingetragene Erwerber auch für Altschulden.

Hintergrund

Nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage verliert der Wirtschaftsplan seine Gültigkeit mit der Beschlussfassung über den neuen Plan. Am 14.12.1998 beschloss die teilende Eigentümerin – seinerzeit alleinige Eigentümerin – den Wirtschaftsplan für 1999. Am 28.12.1998 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen. Am 2.12.1999 erfolgte die erste Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.

Der Antragsgegner hat im Jahr 2001 mehrere Teileigentumseinheiten erworben. Für diese Einheiten hatte die teilende Eigentümerin im Jahr 2000 keinerlei Kostenbeiträge erbracht, also auch die von ihr am 14.12.1998 beschlossenen Wohngeldvorschüsse nicht geleistet. In der Eigentümerversammlung vom 15.3.2002 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2000 die Nennung der Gesamtkosten und die Genehmigung von noch vorzulegenden Einzelrechnungen.

Am 2.4.2002 wurde der Antragsgegner im Grundbuch eingetragen. In der Eigentümerversammlung vom 28.11.2002 genehmigte die Gemeinschaft die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2000. Die Verwalterin macht für die Wohnungseigentümergemeinschaft den sich aus diesem Beschluss ergebenden Nachzahlungsbetrag bei dem Antragsgegner geltend.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht entschied, dass der Antragsgegner der Wohnungseigentümergemeinschaft das Wohngeld zahlen muss. Die Beitragsforderung der Gemeinschaft ist erst mit der Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 am 28.11.2002 entstanden und damit nach der Eintragung des Antragsgegners ins Grundbuch fällig geworden.

Durch den "Ein-Mann-Beschluss" der teilenden Eigentümerin vom 14.12.1998 ist keine Wohngeldschuld für 1999 begründet worden. Damit konnte er keine Grundlage für Beitragsforderungen der Gemeinschaft im Jahr 2000 sein. Denn eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht erst mit der Eintragung des ersten Erwerbers. Die Voraussetzungen für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft lagen auch noch nicht vor.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.3.2002 enthält keine wirksame Genehmigung einer Jahresabrechnung. Bei dem Beschluss fehlt es an einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für die einzelnen Einheiten.

Das führt dazu, dass der Beschluss vom 28.11.2002 die Beitragsverbindlichkeit der Wohnungseigentümer für die im Jahr 2000 entstandenen Kosten begründet. Die Folge ist eine Haftung des Antragsgegners.

(OLG Köln, Beschluss v. 15.1.2008, 16 Wx 141/07)

Quelle: www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)