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Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte
Person zum Verwalter „aufdrängen“ lassen. Ändert sich die gesell
schaftsrechtliche Identität einer Verwaltungsgesellschaft, gehen die
Verwalterverträge nicht auf die neue Gesellschaft über (LS des Verf.)
OLG Köln, Beschl. v. 9.2.2006 – 2 Wx 5/06 – ZMR 2006, 385.
Der Fall:
Die Eigentümergemeinschaft bestellt die „M Hausverwaltungen
GmbH“ zum Verwalter. Danach wandelt sich der Verwalter zunächst zur „M
Hausverwaltungen GmbH & Co. KG“ und anschließend durch vollständigen
Vermögensübergang im Wege der Anwachsung zur „NT GmbH“ um. Nun
wird eine Wohnung verkauft. Nach der Teilungserklärung muss der
Verwalter der Veräußerung zustimmen (§ 12 Abs. 1 WEG). Das Grund
buchamt verweigert die Eigentumsumschreibung, weil die erforderliche Zu
stimmung des Verwalters nicht vorliege. Die „NT GmbH“ sei nicht Verwalte
rin. Der Käufer legt Beschwerde ein.
Die Entscheidung:
Das OLG Köln gibt dem Grundbuchamt Recht. Die „NT
GmbH“ sei nicht Verwalterin. Das Verwalteramt sei nicht auf sie überge
gangen. Es sei an die Person des Verwalters gebunden. Die Wohnungs
eigentümergemeinschaft habe ein Interesse daran, nicht einen Verwalter
„aufgedrängt zu bekommen“. Deshalb scheide ein Übergang der Verwalter
stellung aus, wenn infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine
andere Rechtspersönlichkeit werde. Dabei komme es maßgeblich darauf
an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstruktu
rierung eine Rechtsformveränderung verbunden sei oder ob die handelsund
gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen
bleibe (Verweis auf OLG Köln 24.9.2003 – 2 Wx 28/03 – www.justiz.nrw.de;
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rd. 77). Hier liege ein identitäts
ändernder Rechtsformwechsel vor. Dieser sei jedenfalls durch die im Wege
der Anwachsung erfolgte vollständige Vermögensübertragung auf die „NT
GmbH“ erfolgt. Es komme nicht darauf an, ob der Eigentümergemeinschaft
durch den Rechtsformwechsel Nachteile entstünden.
Kommentar:
Der Entscheidung ist im Prinzip zuzustimmen. Das Ergebnis mag zwar im
Einzelfall wenig einleuchten, wenn die Gemeinschaft keine
Nachteile vom Rechtsformwechsel des Verwalters hat. Es ist auch zu be
denken, dass rechtsformwahrende Änderungen zulässig bleiben, obwohl sie
(z.B. bei Auswechslung des Gesellschafterbestandes) größere (und nach
teiligere) Folgen haben können. Es muss aber eine objektiv bestimmbare
Grenze für Änderungen geben; das Abstellen auf die gesellschaftsrechtliche
Identität ist hierfür geeignet.
Praxishinweis Umwandlung: Nicht bei jeder Umwandlung ist eine erneute
Bestellung erforderlich. So bleibt der Verwaltervertrag bestehen, wenn die
Verwaltungsgesellschaft bei einer Verschmelzung das aufnehmende Unter
nehmen ist (vgl. OLG Köln 24.9.2003 a.a.O. m.w.N.). Man muss sich also
mit dem Umwandlungsgesetz beschäftigen, um die entscheidende Frage
der Identitätsänderung zutreffend beantworten zu können.
Praxishinweis Regressrisiko:
Der Verwaltungsbestand wird als maßgeblicher Faktor für den Wert von
Verwaltungsgesellschaften, Gesellschaftsanteilen etc. angesehen. Umso
wichtiger ist für Käufer oder Übernehmer von
Gesellschaften und Gesellschaftsanteilen, dass solche Transaktionen nicht
zum Verlust von Verwalterverträgen führen. Die anwaltliche Beratung ist
also risikoträchtig. Eine Haftungsbegrenzungsvereinbarung, u.U. verbunden
mit einer Einzelfall-Haftpflichtversicherung, kann sich für den Anwalt lohnen.
Praxishinweis Neubestellung: Wenn eine Verwaltungsgesellschaft durch
Rechtsformänderung ihre Identität verloren hat, führt kein Weg an einem er
neuten Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorbei. Zur be
treffenden Versammlung kann nicht die geänderte Verwaltungsgesellschaft
einladen, wohl aber z.B. der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, vgl. § 24
Abs. 3 WEG.
Praxishinweis Verwalterzustimmung:
Oft stellt erst das Grundbuchamt den Untergang einer Verwalterbestellung fest,
wenn es die Wirksamkeit einer Verwalterzustimmung prüft. Die Eigentümer-
gemeinschaft hat sich dafür möglicherweise gar nicht interessiert. Auch aus
diesem Grund ist daher jeder Gemeinschaft zu raten, nach Inkrafttreten der
WEG-Novelle von der durch § 12 Abs. 4 WEG-E eröffneten Möglichkeit zur
Änderung der Gemeinschaftsordnung Gebrauch zu machen und die lästige
Veräußerungsbeschränkung (Verwalterzustimmung) durch Beschluss abzuschaffen.
Quelle; http://www.ragreiner.de
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