Verwaltungsgesellschaft als WEG-Verwalter: Gehen die Verwalterverträge nach Umwandlung auf die Nachfolgege­ sellschaft über?

Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte

Person zum Verwalter „aufdrängen“ lassen. Ändert sich die gesell­

schaftsrechtliche Identität einer Verwaltungsgesellschaft, gehen die

Verwalterverträge nicht auf die neue Gesellschaft über (LS des Verf.)

OLG Köln, Beschl. v. 9.2.2006 – 2 Wx 5/06 – ZMR 2006, 385.

Der Fall:

Die Eigentümergemeinschaft bestellt die „M Hausverwaltungen

GmbH“ zum Verwalter. Danach wandelt sich der Verwalter zunächst zur „M

Hausverwaltungen GmbH & Co. KG“ und anschließend durch vollständigen

Vermögensübergang im Wege der Anwachsung zur „NT GmbH“ um. Nun

wird eine Wohnung verkauft. Nach der Teilungserklärung muss der

Verwalter der Veräußerung zustimmen (§ 12 Abs. 1 WEG). Das Grund­

buchamt verweigert die Eigentumsumschreibung, weil die erforderliche Zu­

stimmung des Verwalters nicht vorliege. Die „NT GmbH“ sei nicht Verwalte­

rin. Der Käufer legt Beschwerde ein.

Die Entscheidung:

Das OLG Köln gibt dem Grundbuchamt Recht. Die „NT

GmbH“ sei nicht Verwalterin. Das Verwalteramt sei nicht auf sie überge­

gangen. Es sei an die Person des Verwalters gebunden. Die Wohnungs­

eigentümergemeinschaft habe ein Interesse daran, nicht einen Verwalter

„aufgedrängt zu bekommen“. Deshalb scheide ein Übergang der Verwalter­

stellung aus, wenn infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine

andere Rechtspersönlichkeit werde. Dabei komme es maßgeblich darauf

an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstruktu­

rierung eine Rechtsformveränderung verbunden sei oder ob die handelsund

gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen

bleibe (Verweis auf OLG Köln 24.9.2003 – 2 Wx 28/03 – www.justiz.nrw.de;

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rd. 77). Hier liege ein identitäts­

ändernder Rechtsformwechsel vor. Dieser sei jedenfalls durch die im Wege

der Anwachsung erfolgte vollständige Vermögensübertragung auf die „NT

GmbH“ erfolgt. Es komme nicht darauf an, ob der Eigentümergemeinschaft

durch den Rechtsformwechsel Nachteile entstünden.

Kommentar:

Der Entscheidung ist im Prinzip zuzustimmen. Das Ergebnis mag zwar im

Einzelfall wenig einleuchten, wenn die Gemeinschaft keine

Nachteile vom Rechtsformwechsel des Verwalters hat. Es ist auch zu be­

denken, dass rechtsformwahrende Änderungen zulässig bleiben, obwohl sie

(z.B. bei Auswechslung des Gesellschafterbestandes) größere (und nach­

teiligere) Folgen haben können. Es muss aber eine objektiv bestimmbare

Grenze für Änderungen geben; das Abstellen auf die gesellschaftsrechtliche

Identität ist hierfür geeignet.

Praxishinweis Umwandlung: Nicht bei jeder Umwandlung ist eine erneute

Bestellung erforderlich. So bleibt der Verwaltervertrag bestehen, wenn die

Verwaltungsgesellschaft bei einer Verschmelzung das aufnehmende Unter­

nehmen ist (vgl. OLG Köln 24.9.2003 a.a.O. m.w.N.). Man muss sich also

mit dem Umwandlungsgesetz beschäftigen, um die entscheidende Frage

der Identitätsänderung zutreffend beantworten zu können.

Praxishinweis Regressrisiko:

Der Verwaltungsbestand wird als maßgeblicher Faktor für den Wert von

Verwaltungsgesellschaften, Gesellschaftsanteilen etc. angesehen. Umso

wichtiger ist für Käufer oder Übernehmer von

Gesellschaften und Gesellschaftsanteilen, dass solche Transaktionen nicht

zum Verlust von Verwalterverträgen führen. Die anwaltliche Beratung ist

also risikoträchtig. Eine Haftungsbegrenzungsvereinbarung, u.U. verbunden

mit einer Einzelfall-Haftpflichtversicherung, kann sich für den Anwalt lohnen.

Praxishinweis Neubestellung: Wenn eine Verwaltungsgesellschaft durch

Rechtsformänderung ihre Identität verloren hat, führt kein Weg an einem er­

neuten Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorbei. Zur be­

treffenden Versammlung kann nicht die geänderte Verwaltungsgesellschaft

einladen, wohl aber z.B. der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, vgl. § 24

Abs. 3 WEG.

Praxishinweis Verwalterzustimmung:

Oft stellt erst das Grundbuchamt den Untergang einer Verwalterbestellung fest,

wenn es die Wirksamkeit einer Verwalterzustimmung prüft. Die Eigentümer-

gemeinschaft hat sich dafür möglicherweise gar nicht interessiert. Auch aus

diesem Grund ist daher jeder Gemeinschaft zu raten, nach Inkrafttreten der

WEG-Novelle von der durch § 12 Abs. 4 WEG-E eröffneten Möglichkeit zur

Änderung der Gemeinschaftsordnung Gebrauch zu machen und die lästige

Veräußerungsbeschränkung (Verwalterzustimmung) durch Beschluss abzuschaffen.

Quelle; http://www.ragreiner.de