Verwalterzustimmung zur Veräußerung: Darf der Verwalter seine Zustimmung wegen Hausgeldrückständen versagen?

Wegen Hausgeldrückständen des Verkäufers darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern.

Hintergrund:

Der Verwalter darf die Zustimmung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen. Diese Voraussetzung liegt nur in ganz seltenen Ausnahmefällen vor, etwa wenn der Kaufinteressent erhebliche Wohngeldrückstände hat, zur Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftsfriedens verurteilt wurde, kein eigenes Einkommen hat.

Der konkrete Fall:

In einer Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Ein Teileigentümer möchte seine Ladeneinheit veräußern – an eine GmbH, deren Alleingeschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter (95 % der Anteile) der verkaufswillige Eigentümer selbst ist. Zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses hat der (potentielle) Verkäufer noch offene Hausgeldschulden von rd. 3.500,00 €. Der Verwalter macht die Zustimmung zur Veräußerung u. a. davon abhängig, dass er die rückständigen Hausgelder zahlt. Daraufhin tritt die GmbH vom Kaufvertrag zurück. Der Ladeneigentümer erhebt nun Klage auf Feststellung, dass der Verwalter sich wegen der verweigerten Zustimmung schadensersatzpflichtig gemacht habe.

Die Entscheidung des OLG:

Das Gericht gibt dem Ladeneigentümer Recht. Dieser hat einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung schuldhaft verzögert bzw. verweigert hat. Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Für die Beurteilung, ob ein „wichtiger Grund“ vorliegt, kommt es nur auf die Person des Käufers an. Daher hätte der Verwalter hier seine Zustimmung eigentlich nicht wegen der Hausgeldschulden des Verkäufers verweigern dürfen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Rückstände „in einem engen Zusammenhang mit der Frage der Zuverlässigkeit des Erwerbers“ stehen. Das wäre z. B. dann der Fall, wenn Verkäufer und Käufer zur Zeit des Entstehens der Wohngeldschulden personenidentisch oder -teilidentisch gewesen wären. Erst wenn geklärt ist, ob dieser Ausnahmefall hier vorliegt, kann abschließend entschieden werden. (OLG Brandenburg, 12.01.2008 – 5 Wx 49/07)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Bedarf die Wohnungsveräußerung der Verwalterzustimmung, so kann an seiner Stelle auch die Eigentümerversammlung zustimmen. Ein solcher Beschluss – ob zustimmend oder ablehnend – muss angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig. Gegen den Verwalter kann dann nicht mehr vorgegangen werden.

Quelle: www.friesrae.de