Verwalterwechsel: Wer muss die Jahresabrechnung erstellen?

Bei Verwalterwechsel zum Jahresende muss der neue Verwalter
die Abrechnung für das abgelaufene Jahr erstellen!
Was ist geschehen? Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2004 wechselt der Verwalter der
Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in ihrer Eigentümerversammlung,
dass der neue Verwalter die Jahresabrechnung für 2004 erstellen
soll. Dieser Beschluss wird angefochten.
Was sagt das Gericht? Der Beschluss, der den neuen Verwalter zur Abrechnung für
das Jahr 2004 verpflichtet, verstößt nach Ansicht des OLG Zweibrücken nicht gegen
den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Zur Erstellung der Jahresabrechnung
sei grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter
ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus,
muss grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung erstellen. Etwas anderes gilt
nur, wenn die Abrechnung schon im Zeitpunkt des Verwalterwechsels fällig war. Im vorliegenden
Fall war dies aber nicht der Fall. Da Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung
und Beschlusslage keinen anderen Fälligkeitszeitpunkt festlegen, wird die Jahresabrechnung
nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode fällig, sondern erst
nach Ablauf einer angemessenen Frist – wenigstens 3, höchstens aber 6 Monate nach
Ablauf des Wirtschaftsjahres. Im konkreten Fall ist die Fälligkeit also erst nach dem
Verwalterwechsel eingetreten. (OLG Zweibrücken, Beschl. v. 11.5.2007 – 3 W 153/06)
Was sagt Ihr Anwalt? In Wohnungseigentümergemeinschaften wird oft darüber gestritten,
wer die Jahresabrechnung erstellen muss, wenn die Verwaltung während oder zum
Ende eines Jahres wechselt. Der Grund liegt darin, dass die neue Verwaltung für die
Erstellung alter Jahresabrechnungen in der Regel eine zusätzliche Gebühr verlangt.
Außerdem kommt es häufig zu Verzögerungen bei der Übergabe der Verwalterunterlagen
an die neue Verwaltung. Wenn der Verwalterwechsel stattfindet, bevor die Jahresabrechnung
vorliegt, muss der neue Verwalter vom Vorverwalter alle Unterlagen für die
Erstellung der Abrechnung erhalten. Das muss so rechtzeitig geschehen, dass zwei
Ziele erreicht werden:
• die Jahresabrechnung wird zum Fälligkeitstermin fertig;
• die vermietenden Eigentümer können die Betriebskostenabrechnung so frühzeitig
fertigstellen, dass sie etwaige Fehler noch vor Ablauf der einjährigen Ausschlussfrist
korrigieren können.
Es ist zweckmäßig, diese beiden Ziele bei den entsprechenden Aktionen der Gemeinschaft
im Auge zu behalten. Den scheidenden Verwalter sollte man also zur unverzüglichen
und vollständigen Übergabe der Unterlagen anhalten. Und im Vertrag für den
neuen Verwalter sollte man einen Spätesttermin vorsehen. Da der Schaden der vermietenden
Eigentümer nur schwer nachzuweisen ist, ist auch an eine pauschale Vertragsstrafe
zu denken.
Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de