Verwaltervergütung nach Wohneinheiten: Vermindert sich die Vergütung nach einer Wohnungszusammenlegung?

Darf der Verwalter nach dem Verwaltervertrag eine bestimmte Vergütung je Wohneinheit berechnen, verkleinert sich dieser Faktor, wenn die Zahl der Wohnungen durch zulässige Wohnungszusammenlegungen absinkt. Das gilt mindestens dann, wenn sowohl Teilungserklärung als auch Verwaltervertrag das so bestimmen. Es ist nicht erforderlich, dass die Zusammenlegung auch schon im Grundbuch vollzogen ist.

Der konkrete Fall:

Eine Wohnanlage wird im Jahr 2001 in 9 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nach § 4 der Teilungserklärung dürfen die jeweiligen Eigentümer bestimmte, nebeneinander liegende Wohnungen zusammenlegen. Für diesen Fall sollen sämtliche u. a. die Verwaltungskosten nur für eine Einheit zu berechnen sein.

Ab Januar 2002 ist ein Verwalter tätig. Laut Verwaltervertrag steht ihm ein monatliches Verwalterentgelt von 18,00 € je Wohnung vor. Zwei Wohnungseigentümer nutzen die Möglichkeit der Zusammenlegung ihrer Wohnungen. Im Grundbuch wird die Zusammenlegung aber nicht eingetragen. Der Verwalter berechnet auch nach der Zusammenlegung sein Honorar für 9 Wohnungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt auf Rückzahlung des Verwalterhonorars für zwei Wohnungen über einen Zeitraum von 24 Monaten – insgesamt rd. 1.000,00 €.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht – der Verwalter muss das überzahlte Honorar von rd. 1.000,00 € zurückzahlen! Der Verwaltervertrag sieht ein Honorar je Einheit vor und im maßgeblichen Zeitraum gab es nur 7 – und nicht 9 – Wohnungen. Dass die Zahl der Wohneinheiten in der Anlage flexibel war, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Darauf hat sich der Verwalter auch eingelassen, weil er die Teilungserklärung zu respektieren hat. Zwar wurden die Wohnungen nicht grundbuchrechtlich zusammengelegt, darauf kommt es jedoch nicht an, weil die Teilungserklärung lediglich eine bauliche Zusammenlegung fordert.

Im Übrigen tritt nach Auffassung des Gerichts durch die Reduzierung der Wohneinheiten auch eine Arbeitsersparnis ein. Selbst wenn diese nicht sonderlich ins Gewicht fallen sollte, bleibt eine Vergütung von 18,00 € je Einheit für eine mittelgroße Wohnanlage weiterhin „angemessen“. (AG Aachen,10.12.2008 – 119 C 49/08)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Der Verwaltervertrag sollte klarstellen, dass es bei der Vergütung je Einheit auf den grundbuchrechtlichen Zustand ankommt. Verwalterfreundlich ist auch eine Klausel, nach der nachträgliche Veränderungen der Wohnungsanzahl ohne Auswirkungen auf die vereinbarte Vergütung bleiben.

Quelle: www.friesrae.de