VERWALTERHAFTUNG – Keine Haftung des Verwalters für den Hauswart

Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

BayObLG, Beschluss v. 8.9.2004, Az.: 2Z BR 144/04

Fakten: Das Fahrzeug eines Wohnungseigentümers wurde vorliegend beschädigt, weil sich das Garagentor zur Tiefgarage aufgrund eines Defekts plötzlich schloss. Er nimmt deshalb den Verwalter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auf Schadenersatz in Anspruch. Erfolglos, denn dem Verwalter war keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Die Verkehrssicherungspflicht obliegt primär den Wohnungseigentümern. Diese können die Verkehrssicherungspflicht jedoch mit dessen Einverständnis auf den Verwalter übertragen, was im vorliegenden Fall durch den Verwaltervertrag auch geschehen war. Der Verwalter kann nur seinerseits die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen. Ihn trifft dann lediglich die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Dabei darf der Verwalter im Allgemeinen darauf vertrauen, dass der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, so lange nicht konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern. Vorliegend war die beauftragte Hauswartfirma als leistungsfähig und zuverlässig bekannt. Außerdem sind die Hauwarttätigkeiten seit vielen Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Für den Verwalter bestand deshalb keine Veranlassung zu überprüfen, ob der Rolltormechanismus an der Tiefgaragenzufahrt vom Hauswart täglich überprüft wurde.

Fazit: Die Entscheidung entspricht der ganz herrschenden Meinung zur Verwalterhaftung.

(Quelle: Immobilienwirtschaft 02/2005)