Verwalterbestellung nach WEG: Eckpunkte müssen klar sein!

von Ralf Schulze Steinen | 01.04.2015

Verwalterbestellung nach WEG: Eckpunkte müssen klar sein!

Bei der Verwalterbestellung nach dem WEG müssen auch die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags, d. h. die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags, geregelt werden, anderenfalls der Beschluss über die Verwalterbestellung auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären ist.

Dies hat der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall stand das Ende der Amtstzeit des amtierenden Verwalters nach WEG bevor.

Es wurde deshalb in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zunächst die erneute Verwalterbestellung beschlossen, sodann folgender Beschluss gefasst:

Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013.

Einer der Miteigentümer hielt die Verwalterbestellung für nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung enstprechend und erhob Anfechtungsklage, der sowohl das Amts-, als auch das Landgericht stattgaben.

Zu Recht?

Ja – der BGH weist die zugelassen Revision der beklagten Miteigentümer zurück, denn die Verwalterbestellung widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.

Grundsätzlich widerspreche die Verwalterbestellung zwar erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies sei anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheine.

Dabei sei zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden. Zwar werde die Auswahl des Verwalters wesentlich von den wirtschaftlichen Eckpunkten des Verwaltervertrags bestimmt; es handle sich aber um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft seien.

Aus diesem Grund habe der Senat eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in einer Fallkonstellation gebilligt, in der beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung erörtert und gefasst wurden.

2.

Ob aber die Bestellung des Verwalters auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könne, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolge, in dem die Eckpunkte des Verwaltervertrags noch nicht feststünden, sei umstritten; der Senat habe diese Frage ausdrücklich offen gelassen.

a.

Teilweise werde eine isolierte Verwalterbestellung für zulässig erachtet. Diese Möglichkeit soll sich aus der Trennung zwischen Organstellung und Verwaltervertrag ergeben.

b.

Nach anderer, überwiegender Auffassung widerspriche es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Verwalterbestellung erfolge,  ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln.

3.

Der Senat halte es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Verwalterbestellung erfolge, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags – Laufzeit und Vergütung – in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon könne nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

a.

Bei einer erstmaligen Verwalterbestellung sei die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen seien.

Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern sei den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeute nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsse; die Entscheidung über die Verwalterbestellung müsse jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.

b.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben sei.

Aber auch in diesem Fall müssten die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend sei es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergebe, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen, insbesondere der Vergütung, weiter tätig sein werde; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags könnten die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese – der Üblichkeit entsprechend  – mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.

c.

Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, würden Laufzeit und Vergütung gehören.

Beide Gesichtspunkte seine nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Verwalterbestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit dürfe nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen werde oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen.

Die Bedeutung der Vergütung verstehe sich von selbst.

Im vorliegenden Fall seien die wesentlichen Punkte des Verwaltervertrags zum Zeitpunkt der Verwalterbestellung weder klar, noch gar geregelt worden.

Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen; der vorliegende Vertragsentwurf war erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt und sollte deshalb – erst später – durch die Eigentümerversammlung gebilligt werden.

Fazit:

Der BGH bestätigt die bis dahin ganz überwiegende Auffassung.

Zwar ist – juristisch – zwischen der Verwalterbestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden, sog. Trennungstheorie. Damit aber die Wohnungseigentümer wissen und abschätzen können, worauf sie sich vertraglich einlassen, müssen die wichtigsten Vertragselemente des Verwaltervertrags schon bei der Verwalterbestellung geregelt sein.

Im Optimalfall, wird ohnehin die Verwalterbestellung mit dem Abschluss eines konkreten, bereits vorliegenden und allen bekannten Verwaltervertrag verbunden. Nur so lassen sich böse Überraschungen vermeiden…