Verwalter muß Hausmeister nicht überwachen

Der WEG-Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer gezielten Überwachung des Hauswarts ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlaß zu Beanstandungen bestand. Mit dieser Begründung hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG, Beschluß vom 08. September 2004 – 2 Z BR 144/04) die Klage eines Miteigentümers abgewiesen. Dieser hatte verlangt, daß ihm ein Schaden an seinem Pkw erstattet wurde, der auf ein defektes Rolltor zurückging.

Die bayerischen Richter befanden, daß die Verkehrssicherungspflicht an dem Rolltor primär den Wohnungseigentümern selbst obliegt. Diese könnten sie jedoch auf den Verwalter übertragen. Das war im vorliegenden Fall durch den Verwaltervertrag geschehen. Allerdings ist der Verwalter berechtigt, seine Verkehrssicherungspflicht auf Dritte, hier die Hauswartfirma weiterzugeben. Diese hatte jahrelang beanstandungslos gearbeitet. Der Verwalter hatte deshalb keinen Anlaß, an der Zuverlässigkeit des Hauswarts zu zweifeln. Da der Hauswartvertrag im Namen der WEG abgeschlossen war, mußte sich der Verwalter auch nicht das Verschulden der Hauswartfirma als seines Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen (ƒ 278 BGB).

Praxistipp:

Wenn die WEG in solchen Fällen direkten Zugriff auf den Verwalter haben will, muß dies im Verwaltervertrag explizit geregelt werden. Es sollte dann die Übertragbarkeit der Verkehrssicherungspflicht ausgeschlossen oder der Hauswartvertrag im Namen des Verwalters abgeschlossen werden.

Autor: Uwe Bethge – bethge@bethgeundpartner.de

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