Verspätete Jahresabrechnung: Verwalter haftet nicht, wenn Betriebskosten nicht mehr umgelegt werden können

Das Landgericht Frankfurt urteilte im Oktober 2011 über einen Rechtsstreit, in dem ein Wohnungseigentümer von dem Hausverwalter seiner Eigentümergemeinschaft Schadensersatz verlangte. Dieser hatte die Jahresabrechnung für 2007 erst 2009 erstellt. Der von dem Eigentümer geltend gemachte Schaden belief sich auf 750 Euro, weil dessen an seinen Mieter gerichtete Betriebskostenabrechnung sich auf eine Nachzahlung in dieser Höhe belief. Der Mieter hatte die auf ihn umgelegte Nachzahlung mit dem Argument verweigert, dass die 1-jährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs abgelaufen war. Da der Verwalter sich hierfür nicht verantwortlich fühlte und den Schaden nicht ausglich, reichte der vermietende Eigentümer Klage ein.

Das Frankfurter Gericht gab dem Verwalter Recht. Der vermietende Eigentümer hatte keinen Anspruch auf Schadensersatz. Ein Verwalter ist zwar per Gesetz verpflichtet, eine Jahresabrechnung zu erstellen. Diese Verpflichtung besteht aber gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft. Die Betriebskostenabrechnung, die ein vermietender Wohnungseigentümer für seinen Mieter erstellen muss, hat nur mittelbar etwas mit der Pflicht des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung zu tun. Deshalb kann für eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht der Verwalter verantwortlich gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn die Jahresabrechnung nicht im Folgejahr des Abrechnungszeitraums erstellt wurde. Zudem ist ein Hausverwalter nicht Erfüllungshilfe der Eigentümergemeinschaft. Etwas anders würde nur gelten, wenn der Verwalter auch zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung vertraglich verpflichtet war.

LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.11, Az.: 2-09 S 2/11

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