Substraktionsmethode

In einer Entscheidung hat der BGH nunmehr die so genannte Substraktionsmethode zugelassen:

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02).

Auf entsprechende Vorlage des BayObLG hat der BGH entschieden, dass es zur Feststellung eines Beschlussergebnisses nicht mehr erforderlich ist, beispielsweise die Ja-Stimmen ausdrücklich abzufragen, wenn sich deren Zahl bereits aufgrund entsprechender Abstimmungsfragen zu Gegenstimmen und Enthaltungen ergibt. Eine Entscheidung, die insbesondere in größeren Wohnanlagen die Stimmermittlung vereinfacht.

In dem vom BayObLG zu entscheidenden Sachverhalt beschlossen die Wohnungseigentümer über verschiedene Maßnahmen. Nach der Teilungserklärung richtete sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Über die Modalitäten der Stimmermittlung selbst enthielt die Teilungserklärung keine weiteren Angaben, eine entsprechende Vereinbarung oder aber Beschlussfassung der Wohnungseigentümer existierte auch nicht.

Der Verwalter und Versammlungsleiter ermittelte die jeweiligen Ja-Stimmen bei den einzelnen Abstimmungen nun nicht direkt. Die Zahl der Ja-Stimmen wurde vom Versammlungsleiter also nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung durch erschienene Wohnungseigentümer vertretene Miteigentumsanteile und der Zahl der als Nein-Stimmen und als Enthaltungen ausgezählten Miteigentumsanteile abgeleitet.

Auch der BGH sieht hierin keinen Rechtsverstoß und ist der Auffassung, dass grundsätzlich der Versammlungsleiter die Art der Abstimmung bestimmt, soweit keine entsprechenden Regelungen in einer Eigentümergemeinschaft bestehen. Der BGH begründet seine Auffassung damit, dass das Verhalten der Wohnungseigentümer grundsätzlich auslegungsfähig ist. Denn wie jede andere Willenserklärung muss auch die Stimmabgabe nicht ausdrücklich erfolgen. Haben sich also einzelne Wohnungseigentümer bei den Fragen nach Gegenstimmen oder Enthaltungen nicht geäußert, so ist dieses Verhalten durchaus als Ja-Stimme zu werten.

Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht. Selbstverständlich kann nämlich eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen nur dann als Votum für die Dritte Abstimmungsfrage verstanden werden, wenn der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war. Des Weiteren kann etwa auch die „Passivität“ eines während der Versammlung eingeschlafenen Wohnungseigentümers mangels willensgetragenen Verhaltens nicht als Stimmabgabe gewertet werden.

Ermittlung der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen so wie der Stimm enthal tun gen in einer Eigentümerversammlung: Anforderungen an das Substraktionsverfahren

WEG § 23

a) Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode).

b) Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.

(BGH-Beschluss vom 19.9.2002 – V ZB 37/02)