Schätzung des Warmwasserbrauchs

Das Bayerische Oberste Landgericht (BayObLG ) hat sich mit seinem Beschluss vom 15. September 2004 (2 Z BR 145/04) zu der Frage geäußert, ob und unter welchen Bedingungen bei nicht gemessenen Warmwasserverbräuchen Schätzungen statthaft sind. In einer vermieteten Eigentumswohnung lief über ein Jahr lang ununterbrochen Warmwasser. In der Wohnanlage wurden Warmwasser und Heizung durch dieselbe Anlage geliefert. Eine Messdienstfirma ermittelte Warmwasserkosten in Höhe von 65.144,66 DM und Heizkosten in Höhe von 2.761,76 DM. Die Einzelabrechnung für die Wohnung ergab – bei durch Wasseruhr ermitteltem Verbrauch – Kosten von 49.472,19 DM. Den Beschluss über die Abrechnung focht die vermietende Wohnungseigentümerin an.

Bei so genannten verbundenen Anlagen, die die Nutzer sowohl mit Warmwasser als auch Wärme beliefern, erfolgt – so die Richter des BayObLG – die Aufteilung der Kosten grundsätzlich nach ƒ 9 Heizkostenverordnung (HeizkV). Die Höhe des Warmwasserverbrauchs ermittelt sich nach den in ƒ 9 Abs. 2 HeizkV genannten Formeln. Ein Teil der vom Messdienst angewendeten Formel besteht aus der mittleren Temperatur des Warmwassers. Diese Temperatur kann auch geschätzt werden. Wie die Schätzung zu erfolgen hat, regelt die HeizkV nicht. Nach Ansicht des Gerichts seien demnach die Tatsachen zu ermitteln, die den Schluss zulassen, dass das Schätzergebnis den tatsächlichen Verhältnissen nahe komme. Unzulässig sei jedoch die pauschale Bezugnahme auf die in ƒ 8 Abs. 2 Heizanlagenverordnung genannte höchstzulässige Temperatur von 60°C. Einerseits sei die Heizanlagenverordnung in der Zwischenzeit aufgehoben und die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthielte keine entsprechende Regelung. Andererseits lasse diese Vorschrift ohnehin nur den Schluss zu, dass keine höhere Temperatur eingestellt war. Aus ihr lasse sich aber nicht schließen, dass die Temperatur nicht niedriger war.

Praxistipp:

Die Entscheidung ist auf das Mietrecht übertragbar. Abrechnungen, in denen erforderliche Angaben nach der HeizkV geschätzt worden sind, sind häufig Angriffen der Nutzer ausgesetzt. Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter tun gut daran, Schätzungen zu vermeiden in dem die Warmwassertemperatur gemessen wird. Werden die Kosten der Messung gescheut, empfiehlt sich die Einstellung der Temperatur zu protokollieren und regelmäßig zu überprüfen, ob die Temperatur tatsächlich erreicht wird. Kann eine Schätzung nicht vermieden werden, sind nämlich die ihr zugrunde liegenden Tatsachen nachvollziehbar darzustellen. Insbesondere im Mietrecht wird dies gefordert (AG Neuruppin). Ist die Schätzung fehlerhaft, ist der Beschluss über die Genehmigung der Heizkostenabrechnung anfechtbar bzw. sind im Mietrecht entsprechende Nachzahlungen nicht fällig.

Autor: Susanne Tank- tank@bethgeundpartner.de

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