Rauchwarnmelder zwingend Gemeinschaftseigentum. Erstes Urteil zu Eigentumsverhältnissen und Einbaupflicht.

Das Problem: Derzeit besteht in vielen Gemeinschaften Unsicherheit bezüglich des Einbaus von Rauchwarnmeldern. Besonders drückt der Schuh in den Bundesländern, in denen zum 31.12.2009 (Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern) oder 31.12.2010 (Hamburg) die ersten landesrechtlichen Nachrüstungsfristen für den Bestand ablaufen. Ist die Gemeinschaft zuständig oder der einzelne Sondereigentümer? Kann der Einbau mit Mehrheit beschlossen werden? Muss der Sondereigentümer Zutritt gewähren und den Einbau dulden?

Der Fall: Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Stimmenmehrheit, die Wohnungen und Teile des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus) gemäß den Vorgaben der Landesbauordnung Schleswig-Holstein mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Ein Eigentümer ficht den Beschluss bei Gericht an. Er hält die für seine Wohnung bestimmten Rauchmelder für Sondereigentum und will sich selbst um die Ausrüstung seiner Wohnung kümmern.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht Ahrensburg weist die Anfechtungsklage ab. Die Rechtsauffassung des Klägers sei unzutreffend. Rauchwarnmelder seien gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, denn sie dienten der Sicherheit (Brandschutz) des Gebäudes, seiner Bewohner und der Nachbarschaft und außerdem dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer. Verantwortlich für die Ausrüstung der Wohnungen sei daher die Wohnungseigentümergemeinschaft, da es um eine gemeinschaftliche Pflicht gehe. Für die Beschlussfassung genüge die einfache Stimmenmehrheit, da die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben stets eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) darstelle.

Fazit für Eigentümer: Sondereigentümer, die bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder eingebaut haben, können nicht verhindern, dass die Gemeinschaft tätig wird. An den vorgesehenen Einbauorten hat der Sondereigentümer den Einbau zu dulden. Gleiches gilt für die jährlich durchzuführende optische Funktionskontrolle der Melder. Bei Zutrittsverweigerung muss gegebenenfalls gem. § 14 Nr. 1 Halbsatz 1 WEG geklagt werden.

Fazit für den Verwalter: Wohnungseigentümer müssen in der Eigentümerversammlung rechtzeitig über die Rechtslage im jeweiligen Bundesland informiert werden. Es sind Beschlüsse herbeizuführen.

Ausblick 1: Das Urteil ist derzeit nicht rechtskräftig. Theoretisch kommen Berufung zum Landgericht und eine von diesem zugelassene Revision zum Bundesgerichtshof in Betracht, da die Rechtsfragen grundsätzliche Bedeutung hat.

Ausblick 2: In Bundesländern ohne gesetzliche Einbaupflicht für Rauchwarnmelder dürfte der Einbau einen doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss erfordern, um rechtmäßig zu sein (§ 22 Abs. 2 WEG). Ein einfacher Mehrheitsbeschluss könnte nur genügen, falls man über die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht argumentiert (Rechtsanwalt J.-H. Schmidt).

Quelle: http://www.bns-rechtsanwaelte.de/