Neues WEG: Abrechnungsspitze ist Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung

Aufgrund der aktuellen Entwicklung der Corona-Pandemie ist absehbar, dass relativ zeitnah wieder Präsenz-Wohnungseigentümerversammlungen möglich sein werden. Die Rückkehr zur Normalität bringt für Hausverwaltungen aber auch einen erheblichen Arbeitsaufwand mit sich:  Zum einen müssen die in den letzten Monaten nicht möglichen Beschlussfassungen nachgeholt werden. Zum anderen ist auch die nunmehr seit Ende letzten Jahres aufgrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) geltende neue Rechtslage zu beachten. Diese wirkt sich auch auf viele notwendige Beschlussfassungen aus. Ein Beitrag von Rechtsanwalt Ulf Kneiß.

Neuregelung: Auf die Abrechnungsspitze kommt es an

Ein Schwerpunkt in den anstehenden Eigentümerversammlungen wird dabei sicherlich auch die Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnungen bilden.

Hierzu hat der Gesetzgeber in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F. eine Neuregelung dahingehend geschaffen, dass nunmehr ausdrücklich allein die Abrechnungsspitze Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung ist und auch nur sein darf. Die Regelung in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F lautet wie folgt:

„Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“

Ausweisen der Abrechnungsspitze als Kardinalpflicht des Verwalters

Diese gesetzliche Neuregelung führt dazu, dass es zur Kardinalpflicht des Verwalters gehört, in der Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze auszuweisen. Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Saldo der nach Wirtschaftsplan zu leistenden Soll-Vorauszahlungen und dem tatsächlich in der abgerechneten Wirtschaftsperiode entstandenen und auf das jeweilige Sondereigentum entfallenden Kosten.

Dagegen ist eine Beschlussfassung über die Differenz zwischen den tatsächlichen Ist-Zahlungen und den auf das Sondereigentum entfallenden Kosten nicht mehr möglich. Ein solcher Beschluss wäre nichtig, da hierfür keine Beschlusskompetenz besteht

Jahresabrechnung bleibt Anspruchsgrundlage für Wohnungseigentümer

Wie nach den bisher von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen bildet die Jahresabrechnung dann die eigenständige Anspruchsgrundlage für die Zahlungen der Wohnungseigentümer in Höhe der nunmehr in der Jahresabrechnung ausdrücklich auszuweisenden Abrechnungsspitze. Hinsichtlich der Hausgeldvorauszahlungen bleibt die Anspruchsgrundlage der beschlossene Wirtschaftsplan.

Ist eine Überdeckung eingetreten, das heißt die laut Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeldvorauszahlungen übersteigen die tatsächlich auf das jeweilige Sondereigentum entfallenden Kosten, ist dann eine Anpassung der beschlossenen Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorzunehmen.

Sorgfalt lohnt sich

Entsprechen Beschlüsse nicht den  vorgenannten Vorgaben, besteht die Gefahr, dass sie als „nichtig“ erklärt werden. Um zu vermeiden, dass noch nach Jahren beschlossene Abrechnungen erfolgreich von den Wohnungseigentümern gerichtlich beanstandet werden können, ist besondere Sorgfalt bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erforderlich.

Text: Ulf Kneiß, Rechtsanwalt| Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Abb.: Stux auf Pixabay

Quelle/Originalbericht: https://fries.law/blog/neuregelung-abrechnungsspitze-ist-beschlussgegenstand-der-jahresabrechnung.html