Muss das Hausgeld ein zweites Mal gezahlt werden, wenn der Verwalter das gezahlte Hausgeld veruntreut?

Laut AG München hat die Zahlung an den Verwalter Erfüllungswirkung

Wenn ein Verwalter das Hausgeld veruntreut, so haftet dafür die Wohnungseigentümergemeinschaft solidarisch. Das hat das Amtsgericht München entschieden.

Der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage in München klagte gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Nichtigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Hintergrund war folgender: Seit mehr als 10 Jahre sind die Wohngelder, die auf die Antragsteller entfallen, per Lastschrift durch die Hausverwaltung eingezogen worden. So auch für November 2004. Die damals für die WEG tätige Hausverwalterin veruntreute die Zahlungen des späteren Antragstellers für November und Dezember 2004, in dem sie die per Lastschrift eingezogenen Beträge in Höhe von jeweils € 200,00 auf ein ihr gehörendes Konto einzog und nicht dem Konto der WEG gutschrieben ließ. Die Lastschrift für Dezember 2004 konnte der Antragsteller noch rückbuchen lassen; für November jedoch nicht. Auf der späteren Eigentümerversammlung wurde von dieser beschlossen, dass die Wohngeldverluste nicht von der Gesamtheit der Eigentümer getragen werden, sondern diese jeder Eigentümer selbst zu tragen habe.

Damit fand sich der Antragsteller nicht ab und beantragte beim Amtsgericht München, den genannten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Gesamtheit der WEG hat sich im Prozess damit gewehrt, dass der Einzug des Geldes per Lastschrift für den Zeitraum November 2004 keine schuldbefreiende Wirkung für die WEG gehabt habe. Das Wohngeld wäre vielmehr erst dann wirksam gezahlt worden, wenn es einem Konto der WEG gutgeschrieben worden wäre.

Der zuständige Richter für Wohnungseigentumssachen beim Amtsgericht München gab dem Antragsteller Recht. Der Beschluss wurde für ungültig erklärt. Zu Recht habe der Antragsteller vorgetragen, dass mit dem Eingang des Geldes auf dem Konto der Verwalterin Erfüllungswirkung für die WEG eingetreten sei. Der vorliegende Sachverhalt (Einzug per Lastschrift) sei nicht anders zu beurteilen, als wenn das Geld in bar der Verwalterin übergeben worden wäre. Die Hausverwaltung handele bei der Entgegennahme von Geld – unabhängig von der Form des Geldeinzugs – als Vertreterin der WEG. Damit sei im Zeitpunkt des Eingangs des Geldes bei der Verwalterin Erfüllungswirkung im Verhältnis zur WEG eingetreten. Veruntreue die Hausverwaltung das in Empfang genommene Geld, so beseitige diese strafbare Handlung die Erfüllungswirkung nicht. Daher hätten die Folgen der Untreue die Wohnungseigentümer solidarisch zu tragen.

• Amtsgericht München; Beschluss vom 26.01.2006
  [Aktenzeichen: 483 URII 1261/05 WEG]