Kostenverteilg.bei Gartensonder- Nutzungsfläch. Baumbeseitigun.kann zu Lasten aller Eigentümer gehen

Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen. Dies gilt unabhängig davon, dass er nach der Teilungserklärung die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll.
Einem Wohnungseigentümer war gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an den gesamten hinter der Wohnung liegenden Gartenflächen gegen Übernahme der Instandhaltungskosten eingeräumt. Nachdem eine auf der Sondernutzungsfläche stehende Pappel zu Beeinträchtigungen der Nutzung einer einem anderen Wohnungseigentümer gehörenden Garage geführt hatte, hatte der Garageneigentümer nach Einholung einer städtischen Genehmigung zum Fällen die übrigen Wohnungseigentümer um deren Zustimmung zu dieser Maßnahme gebeten. Gleichzeitig hatte er die Miteigentümer um deren Kostenbeteiligung zum Fällen der Pappel und der Ersatzbepflanzung gebeten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte das Fällen der Pappel ab. Sie beschloss weiter, sich auch an den Kosten einer zwangsweisen Beseitigung nicht beteiligen zu wollen und lehnte auch eine Übernahme der Kosten für die Beseitigung der an der Garage entstanden Schäden ab. Die Kosten für die Beseitigung der Pappel habe gemäß Teilungserklärung allein der Sondernutzungsberechtigte zu tragen.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah dies anders. Sowohl die Garage als auch das Grundstück, auf dem die Pappel stehe, sei gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Das in der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht an dem Garten verleihe diesem Teil des Grundstücks nicht die Qualität von Sondereigentum, mit dem der Betreffende nach Belieben verfahren könne. Grundsätzlich sei die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sache der Wohnungseigentümer. Das Einräumen einer Sondernutzung sei hiervon unabhängig. Auch wenn der Sondernutzungsberechtigte den Garten frei nutzen könne, schließe dies die Verwaltung durch die Gemeinschaft nicht aus. Das Fällen der Pappel sei eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung. Wegen ihrer Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum könne eine Entscheidung darüber nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden. Entsprechend seien die Kosten für das Fällen des Baumes und zur Beseitigung der durch die Baumwurzeln entstandenen Schäden von allen Eigentümern gemeinsam zu tragen.
Da zudem im vorliegenden Fall die Pappel bereits bei der Begründung des Wohnungseigentums vorhanden war, fallen die Kosten für die Beseitigung und die Ersatzbepflanzung nicht unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nach der vorliegenden Teilungserklärung allein von dem Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 Wx 227/03 Beschluss vom 17. Oktober 2003