Kein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter bei abgelaufener Eichfrist

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft machte gegen die frühere Verwalterin erfolglos Schadensersatzansprüche wegen unrichtiger Heizkostenabrechnung geltend. Sie wirft dem Verwalter vor, er habe die der Abrechnung zu Grunde gelegten Ablesewerte nicht ausreichend kontrolliert. Der Verbrauch wurde über Wärmemengenzähler erfasst, deren Eichfrist abgelaufen war. Da es um Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung seiner Sorgfaltspflicht geht, bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Geschädigte, also die WEG, den Schaden darzulegen und zu beweisen hat. Die WEG beruft sich hier nicht auf die Ablesewerte der nicht mehr geeichten Messgeräte (vgl. auch BGH- Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, wonach die abgelaufene Eichfrist nicht dazu führt, dass die abgelesenen Werte bedeutungslos sind), sondern behauptet gerade deren Unrichtigkeit. In diesem Fall wird den Ablesewerten keine Aussagekraft beigemessen, so dass andere Tatsachen vorgetragen werden müssen, aus denen sich ein Schadensersatzanspruch ergeben könnte. Die WEG müsste also darlegen, wie hoch der wirkliche Verbrauch war. Das kann sie aber nicht.

Praxistipp

In diesem Fall hat die Verwaltung Glück gehabt. Hierauf sollte sie sich nicht verlassen. Grundsätzlich ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, Verbrauchsmessgeräte regelmäßig auf ihre Eignung hin untersuchen zu lassen. Denn selbst bei vorhandener Eichung kann das Messgerät aus anderen Gründen nicht funktionieren. Kommt die Verwaltung der Untersuchungspflicht nicht nach, hat sie grundsätzlich den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. Januar 2011, 32 Wx 32/10, BeckRS 2011, 01791