Kann ein Verwalter bestellt werden, ohne dass die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) im Wesentlichen umrissen geregelt sind?

Kai-Peter Breiholdt | 13. Apr 2015 | Wohnungseigentumsrecht

Die Bestellung eines WEG-Verwalters durch Beschluss und der Abschluss des Verwaltervertrages sind zwei getrennte Rechtsakte. Die Bestellung auf der Eigentümerversammlung ist gewissermaßen die „Inthronisierung“. Der Verwalter hat dann die Befugnisse, Rechte und Pflichten, die ihm § 27 WEG gesetzlich verleihen. Die Details seiner Beschäftigung – insbesondere die Laufzeit und die Vergütung – werden aber in einem Verwaltervertrag geregelt. Erfolgt also eine Bestellung, ohne dass zugleich die wesentlichen Eckdaten der Beschäftigung des Verwalters geregelt werden, blickt die Eigentümergemeinschaft – und der Verwalter – gewissermaßen in ein schwarzes Loch. Die Details seiner Beschäftigung sind dann nicht geregelt.

Was sagen die Gerichte?
Teilweise wird eine isolierte Bestellung des Verwalters, d.h. ohne Vereinbarung über Laufzeit und Vergütung, für zulässig gehalten (LG Karlsruhe, ZB 2011, 369).
Die überwiegende Anzahl der Gerichte ist aber der Auffassung, dass ein solches Vorgehen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (OLG Düsseldorf, ZWE 2006, 396; AG Schöneberg, GE 2013, 68).
Auch der BGH (V ZR 114/14) hat sich jetzt zu dieser Auffassung bekannt. Er hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) im Wesentlichen umrissen und geregelt werden; hiervon könne nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Sowohl Laufzeit als auch Vergütung seien nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Insbesondere dürfte hinsichtlich der Laufzeit nicht offen bleiben, ob der Vertrag mit einer festen Laufzeit oder auf unbestimmte Zeit geschlossen werde.
Deshalb müsse in der Eigentümerversammlung, in der über die Bestellung des Verwalters entschieden werde, auch zugleich über die wesentlichen Inhalte des Verwaltervertrages entschieden werden.

Praxishinweis:
In der Regel bewerben sich Verwalter bei einer WEG mit einem Angebot, welches bereits Vorstellungen über die Vergütungshöhe und die Laufzeit des Vertrages enthält. Häufig reichen diese Verwalter auch ihre Musterverwaltungsverträge ein. Entschließt sich dann die WEG für ein solches konkretes Angebot, so dürften derartige Probleme wie im BGH-Fall nicht auftreten.
Wird hingegen nur der Verwalter bestellt, ohne dass auf sein konkretes Angebot eingegangen wird, kann es zu den geschilderten Problemlagen kommen.