Jahresabrechnung: Muss der WEG-Verwalter haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen?

Verwalter muss Nachweis von haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen
nur gegen Sondervergütung erstellen?
Was ist geschehen? Haushaltsnahe Dienstleistungen werden gemäß § 35a EStG durch
eine Steuerminderung gefördert. Bis vor kurzem profitierten nur solche Wohnungseigentümer
von der Steuervergünstigung, die selbst Arbeitgeber oder Auftraggeber der betreffenden
Leistung waren. Kürzlich hat das Bundesfinanzministerium (BMF) den Kreis der
Begünstigten erweitert. Jetzt können Wohnungseigentümer auch dann in den Genuss
der Steuerminderung kommen, wenn die Auftragserteilung durch die WEG oder den
Verwalter erfolgte. Erforderlich ist ein Nachweis der auf den einzelnen Wohnungseigentümer
entfallenden Kostenteile – entweder in der Jahresabrechnung oder in einer gesonderten
Bescheinigung. Umstritten ist, ob der WEG-Verwalter verpflichtet ist, solche
Nachweise auszustellen und ob er ggf. eine zusätzliche Vergütung verlangen kann.
Was sagt das Gericht? Das AG Bremen hat nun entschieden, dass der Verwalter nicht
verpflichtet ist, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen, wenn dies
im Verwaltervertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Der Wohnungseigentümer muss also
das ihm zustehende Einsichtsrecht ausüben und die entsprechende Aufstellung selbst
erstellen. Er kann aber auch mit dem Verwalter vereinbaren, dass dieser die Aufgabe
gegen zusätzliches Entgelt erbringt. (AG Bremen, Beschl. v. 3.6.2007 – 111a II 89/2007)
Über eine Zusatzvergütung hatte das AG Hannover zu entscheiden: Die Wohnungseigentümer
hatten beschlossen, dem Verwalter künftig 1,00 € pro Wohnung und Monat für
die Erstellung der Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu zahlen. Dies hielt
das Gericht für gerechtfertigt. Denn die Erstellung von Nachweisen über haushaltsnahe
Dienstleistungen führt zumindest in der Anfangsphase zu einem erhöhten Arbeitsaufwand
für den Verwalter: Er muss die Handwerkerrechnungen darauf überprüfen, ob die
Lohnkosten separat ausgewiesen sind. Auch bringt die zusätzliche Aufgabe ein erhöhtes
Haftungsrisiko mit sich. Außerdem muss die Abrechnungssoftware diesen Erfordernissen
angepasst werden. Daher ist die Sondervergütung berechtigt und in Höhe von 1,00 €
netto pro Wohnung und Monat auch angemessen. Da der Verwaltungsaufwand aber in
Zukunft wieder abnimmt, soll die Sondervergütung aber nur für ein Jahr gezahlt werden.
(AG Hannover, Beschl. v. 29.6.2007 – 73 II 382/07)
Was sagt Ihr Anwalt? Erste Gerichtsentscheidungen kommen also zu dem Schluss,
dass der Verwalter für die Nachweise eine Zusatzvergütung verlangen darf. Die weitere
Entwicklung muss hier aber noch abgewartet werden.
In jedem Fall sollte der Verwalter sich sicherheitshalber darauf beschränken, die reinen
Kosten und ihre Verteilung auf die einzelnen Eigentümer auszuweisen. Die Zuordnung
unter die verschiedenen Tatbestände des § 35a EStG sollte er jedoch nicht vornehmen.
Dies setzt steuerliche Kenntnisse voraus, über die ein Verwalter nicht verfügt (und auch
nicht verfügen muss). Da der WEG-Verwalter nicht befugt ist, in Steuersachen zu beraten,
wäre das wohl sogar eine Ordnungswidrigkeit.
Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de