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Grundsätzlich ist der vorzeitig aus seinem Amt ausgeschiedene Verwalter rechnungslegungspflichtig
Es scheint sich die Rechtsmeinung festzuschreiben, dass ein Verwalter nach (wohl vorzeitiger) Amtsbeendigung gleich aus welchem Grund auch die nachwirkende Nebenpflicht besitzt selbst ohne ausdrücklichen Mehrheitsbeschluss gem. § 28 Abs. 4 und Abs. 5 WEG Rechnung zu legen bzw. einen zeitnahen Status zu erstellen und zu übergeben, der eine Übersicht der Gesamteinnahmen und -ausgaben der Gemeinschaft enthält, ebenso eine Aufstellung der offenen Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Amtsbeendigungsstichtag, vielleicht auch eine Aufstellung über aktuelle Hausgeldrückstände der betreffenden Eigentümer. Eine solche Übersicht zu fertigen, muss jeder ordnungsgemäß verwaltende (buchführende) Verwalter eigentlich jederzeit in der Lage sein, da bekanntlich zumindest durch Eigentümermehrheitsbeschluss auch jederzeit von einem Verwalter Rechnungslegung verlangt werden kann. Rechnungslegungspflichten ergeben sich hier aus den § 675 BGB, § 666 BGB und § 28 Abs. 4 WEG, im Falle einer Scheinverwaltung und Amtsführung nach Grundsätzen eines Geschäftsführers ohne Auftrag nach den § 677 BGB, § 681 Satz 2 und § 667 BGB (vgl. hierzu BayObLG vom 09.06.1988, Az.: BReg 2 Z 1/88). Auch der BGH hat in einem Urteil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95 herausgestellt, dass die Geltendmachung des Unterlagen-Herausgabeanspruches der Gemeinschaft nach den § 675 BGB, § 667 BGB gegen den ausgeschiedenen Verwalter nicht voraussetze, dass ein Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung oder Rechnungslegung zustande gekommen sei. Nach Amtsbeendigung ergebe sich die Rechenschaftspflicht auch aus § 259 BGB, anschließend bestehe Herausgabeverpflichtung; die Geltendmachung eines Unterlagen-Herausgabeanspruches sei aber nicht umgekehrt von vorheriger Rechnungslegung eines Geschäftsbesorgers abhängig; auch wenn das WEG in § 28 Abs. 3 und 4 die Rechnungslegung modifiziere, seien rechtsgültige Beschlüsse über Abrechnung oder Rechnungslegung für Unterlagenherausgabeansprüche nicht erforderlich.
Von genereller Rechnungslegungspflicht eines aus wichtigem Grund abberufenen Verwalters ging auch schon das OLG Hamburg mit Beschluss vom 18.11.1986 (WE 3/87, 83) aus, da auch eine Mitwirkungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters über sein Amtsende hinaus anzuerkennen sei (ebenfalls bereits OLG Hamm vom 03.03.1975, OLGZ 75, 157).
Dennoch ist es empfehlenswert, einen ausscheidenden Verwalter ausdrücklich durch einfachen Mehrheitsbeschluss zur Rechnungslegung zu verpflichten, insbesondere bei Abberufungsbeschluss aus wichtigem Grund; zur Rechnungslegung gehört allerdings nicht die Erstellung von Einzelabrechnungen, soweit diese Abrechnungspflichten während der Amtszeit des abberufenen Verwalters noch nicht fällig geworden sein sollten (so auch schon BayObLG, WEM 79, 127).
Rechnungslegungspflicht eines abberufenen Verwalters bestätigte auch nochmals das BayObLG mit Beschlussentscheidung vom 13.09.1993, Az.: 2 Z BR 66/93. Unerheblich sei hier auch, ob ein in Antragsgegnerschaft stehender Verwalter gerade im Besitz der erforderlichen Unterlagen sei, um Rechnung legen zu können; ein augenblickliches Unvermögen stehe einer endgültigen Unmöglichkeit nicht gleich. Ein Verwalter müsse sich hier eben auch aller möglichen Erkenntnisquellen bedienen, um seiner Rechnungslegungspflicht nachkommen zu können; insbesondere habe er soweit möglich in die an anderer Stelle befindlichen Unterlagen Einsicht zu nehmen. Pflichten könnten deshalb nicht schon dann entfallen, weil Unterlagen von der Staatsanwaltschaft nicht an ihn, sondern an die Eigentümer herauszugeben seien. Gemäß Nr. 75 RiSdBV seien beschlagnahmte Sachen grundsätzlich dem letzten Gewahrsamsinhaber herauszugeben, im vorliegenden Fall also dem Verwalter als Antragsgegner; es sei nicht Sache der Wohnungseigentumsgerichte, zu entscheiden, ob die Staatsanwaltschaft im vorliegenden Fall abweichend von diesem Grundsatz zu verfahren habe, so dass auch der Antrag auf Herausgabe beschlagnahmter Gegenstände nach Rückerhalt durch die Staatsanwaltschaft begründet gewesen sei.
Zum Inhalt einer Rechnungslegung vgl. auch KG Berlin vom 13.11.1987 (WE 1/88, 17 mit Anmerkung Seuß).
Rechtsanwalt Deckert-München
Abrechnungspflicht des vorausgegangenen Geschäftsjahres grds. durch den neu bestellten Verwalter
Was Abrechnungspflichten durch den bisherigen, ausgeschiedenen Verwalter oder einen neu bestellten Verwalter betrifft, ist zunächst danach zu differenzieren, ob hier Abrechnungspflichten bereits in einem Zeitpunkt fällig wurden, als noch der frühere Verwalter in Amt und Vertrag stand. Zu seiner Amtszeit fällige Abrechnungsleistungen verpflichten deshalb grundsätzlich noch ihn, nicht einen neu bestellten Verwalter. Ist er hier in Verzug und nicht mehr zu diesen Arbeiten willens oder in der Lage, können diese Arbeiten ersatzweise auch von dritter Seite erledigt werden; der betreffende Kostenaufwand kann dann in angemessener Höhe als Schadenersatzverpflichtung (aus Verzug bzw. positiver Vertragsverletzung) gegen den seinerzeit verpflichteten Verwalter geltend gemacht werden (Voraussetzung: Eigentümer-Mehrheitsbeschluss).
Ein ausgeschiedener Verwalter könnte sich darüber hinaus auch vertraglich ausdrücklich verpflichtet haben, noch Rechnungsarbeiten des laufenden bzw. des letzten Geschäftsjahres zu erledigen; dann muss er auch diese Arbeit noch erfüllen.
Ansonsten treffen Abrechnungspflichten (Erstellung einer Gesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen) zum vergangenen Geschäftsjahr bereits einen neu bestellten Verwalter, insbesondere also bei Amtswechsel zum Ende eines Geschäftsjahres. Abrechnungsarbeiten zum abgelaufenen Geschäftsjahr werden bekanntlich erst im folgenden Geschäftsjahr fällig; für solche Arbeiten wird deshalb bereits der neu bestellte Verwalter vergütet, der dann die Abrechnungen auf der Basis der ihm übergebenen Unterlagen (insbesondere einer ordnungsgemäß geführten Buchhaltung) zu erledigen hat. Die Abrechnung durch den neuen Verwalter basiert also auf den tatsächlich vom Vorverwalter vorgenommenen und gebuchten Einnahmen und Ausgaben des vorangegangenen Geschäftsjahres.
Der neue Verwalter wird für diese Abrechnungserstellungs-Arbeit entlastet, ohne allerdings die Verantwortung für die Einnahmen- und Ausgabenpolitik des Vorverwalters übernehmen zu müssen. Der Vorverwalter könnte wenn überhaupt gefordert noch Entlastung für das von ihm geführte, vorausgegangene Geschäftsjahr erbitten (einen entsprechenden einklagbaren Anspruch auf Entlastung hat er allerdings grds. nicht); bei unberechtigterweise getätigten Ausgaben und nicht ordnungsgemäß geführten Inkassoarbeiten kann ihm jedoch im Folgejahr die Entlastung verweigert werden (bei gleichzeitigem Vorbehalt entsprechender Schadenersatzansprüche seitens der Eigentümer gegen den Vorverwalter, geltend zu machen über separaten entsprechenden Mehrheitsbeschluss).
Kann sich ein neu bestellter Verwalter (berechtigtermaßen) aus übergebener Buchhaltung seines Vorgängers nicht zurechtfinden und muss er deshalb Mehraufwand betreiben oder gar weitere Fachkräfte für die Erstellung seiner Abrechnung einschalten, kann auch hier der frühere Verwalter der Gemeinschaft gegenüber schadenersatzpflichtig werden (vgl. z.B. schon BayObLG vom 23.07.1987, Az.: BReg 2 Z 41/87; BayObLG vom 30.07.1987, Az.: BReg 2 Z 78/87). Genüge die Buchführung eines bisherigen Verwalters nicht den Erfordernissen ordnungsgemäßer Verwaltung, sei sie also für Eigentümer bei zumutbarer Sorgfalt nicht verständlich und nachprüfbar, so könne der Verwalter wegen Verletzung ordnungsgemäßer Buchführungspflichten schadenersatzpflichtig sein (im vorgenannten Entscheidungsfalle zur Erstattung der Kosten eines eigentümerseits eingesetzten Wirtschaftsprüfers in Höhe von 7524 DM für die sachverständige Überprüfung zweier Abrechnungen einschließlich der Klärung einer zutreffenden Ermittlung von Wohngeldrückständen); im entschiedenen Fall sei der beauftragte Wirtschaftsprüfer zur gutachtlichen Feststellung gelangt, dass die Buchführung des früheren Verwalters Mängel aufgewiesen habe und er nicht rechtzeitig eine geforderte Kontenabstimmung vorgenommen hätte.
Hinsichtlich der Abrechnungspflichten ist auf übliche Fälligkeit dieser Arbeiten abzustellen
Ist zwar ein Verwalteramt beendet, die Erstellungspflicht der Abrechnung (zu ergänzen: für das Vorjahr) aber im Zeitpunkt der Amtsbeendigung sozusagen als fällige Altverpflichtung des Ex-Verwalters anzusehen, verbleibt es auch grundsätzlich bei entsprechenden Abrechnungspflichten des Ex-Verwalters (BayObLGZ 1975, 161; OLG Stuttgart, Justiz 1980, 278). Hier gilt also gleiches wie bei einem bisherigen Verwalter, der ausdrücklich seine Bereitschaft noch zur Erstellung der unter seiner Amtszeit entstandenen Abrechnungspflichten anerkannt hat. Damit ist jedoch die in der Vergangenheit häufig vertretene Auffassung aus heutiger Sicht abzulehnen, dass stets ein zum Jahresende ausscheidender Verwalter zwingend noch sein Geschäftsjahr vollständig abzurechnen habe (Gesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen). Eine solche erst im Folgejahr fällig werdende Verwaltungsarbeit obliegt nach heute h.R.M. wie schon oben erwähnt dem neu bestellten Verwalter anhand der ihm ordnungsgemäß übergebenen Unterlagen. Vergütet wird auch ein Verwalter für seine laufenden Verwaltungstätigkeiten; ein nicht mehr im Amt befindlicher Verwalter erhält auch keine Vergütung mehr und ist deshalb auch nicht mehr zu weiteren Arbeitsleistungen verpflichtet, m.E. sogar nicht einmal ohne ausdrückliche erklärte und vereinbarte Leistungsbereitschaft nach Amtsende arbeitsberechtigt. Schon aus tatsächlichen Gründen dürfte er im Regelfall auch gar nicht mehr ohne weiteres in der Lage sein, eine allen Erfordernissen entsprechende Abrechnung zu erstellen, wenn er korrektermaßen auch unverzüglich nach Amtsende sämtliche Original-Abrechnungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter herausgegeben hat.
Bei der vorzeitigen Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund mit fristloser Vertragskündigung muss in diesem Zusammenhang wohl auf den Zeitpunkt der Amtsbeendigung abgestellt werden. Da Verwalter nach herrschender Rechtsmeinung verpflichtet sind, in den nächsten Monaten (damit wohl zumindest innerhalb des nächsten Halbjahres des neuen Geschäftsjahres) Abrechnungen zu erstellen, prüfen und genehmigen zu lassen, ist die Frage noch nicht geklärt und entschieden, wenn ein Verwalterwechsel etwa 3 oder 4 Monate nach Beginn eines neuen Geschäftsjahres erfolgen sollte; hätte hier der frühere Verwalter bereits abrechnen können oder sei schon der neu bestellte Verwalter entsprechend verpflichtet? Ich würde hier in einem solchen zeitlichen Grenzfall noch eine Verpflichtung des bisherigen Verwalters annehmen und zwar aufgrund seiner größeren Sachnähe zum alten Geschäftsjahr unter seiner Amtsführung, soweit auch unterstellt werden kann, dass er bei raschest möglicher Arbeitserledigung Abrechnungen auch schon frühzeitig hätte erstellen können. Mitberücksichtigt werden könnte auch, wann von ihm jeweils in den Vorjahren Abrechnungen erstellt und zur Beschlussfassung gestellt wurden.
Kommentar Haufe-Verlag:
Verwalterwechsel
Endet die Bestellung eines Verwalters, so hat er auf den Tag seines Ausscheidens der Eigentümergemeinschaft zu Händen seines Nachfolgers eine Rechnungslegung zu erteilen. Diese Notwendigkeit ergibt sich schon daraus, dass der neue Verwalter ein geordnetes Rechnungswesen für die Eigentümergemeinschaft einrichten muss. Hierzu gehört die Übernahme der Salden auf den
· Bestandskonten (Bank/Kasse/Forderungen/Verbindlichkeiten/RAP)
· Vermögenskonten (Instandhaltungsrücklage, ggf. separat für verschiedene Bauteile)
· Kosten- und Erlöskonten
· Eigentümerkonten (s. "Buchhaltung").
Diese Rechnungslegungsverpflichtung wird nicht davon beeinflusst, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder zum Ende eines Geschäftsjahres eintritt. Nach einhelliger Rechtsprechung der Obergerichte hat bei einem Verwalterwechsel zum Ende des Wirtschaftsjahres der neue Verwalter die Jahresabrechnung zu fertigen; der ausscheidende Verwalter hat lediglich Rechnung zu legen. Der Sinn dieser Regelung ergibt sich schon daraus, dass der ausscheidende Verwalter sämtliche Unterlagen, die von ihm nur treuhänderisch für die Eigentümergemeinschaft verwahrt wurden, an seinen Nachfolger herauszugeben hat. Die Fertigstellung der Jahresabrechnung ist jedoch grundsätzlich erst nach Ablauf des Kalenderjahres möglich (Jahresabschlussbuchungen, z.B. Heizkostenabrechnung).
Ist der Verwalter abberufen worden, hat er alle Verwaltungsunterlagen und die für die Wohnungseigentümergemeinschaft verwalteten Gelder an diese zu Händen des neuen Verwalters auszukehren und darüber hinaus Rechnung zu legen über seine Einnahmen und Ausgaben im Rahmen seiner bisherigen Tätigkeit (vgl. u. a. BayObLG WE 1989, 64, 64).
Nicht selten stehen dem Verwalter zum Zeitpunkt seiner Abberufung noch Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (etwa aus rückständigem Verwalterhonorar) zu. In diesem Fall ist der Verwalter berechtigt, seine Ansprüche gegen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Auskehrung der für sie verwalteten Gelder aufzurechnen (vgl. OLG Stuttgart, ZMR 1983, 422).
Ist der Verwalter durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abberufen, wird er gleichwohl weiterhin tätig, hat er keinen Vergütungsanspruch mehr gegen die Eigentümergemeinschaft, und zwar weder aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag noch nach bereicherungsrechtlichen Maßgaben (vgl. BavObLG, MDR 1985, 145).
Der abberufene Verwalter bleibt darüber hinaus der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auskunftserteilung und Rechnungslegung verpflichtet im Hinblick auf die Vorgänge, die sich während seiner Verwaltertätigkeit ereignet haben (vgl. OLG Hamburg, WE 1987, 83). Eines gesonderten Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung hierzu bedarf es nicht. Häufig entstehen Streitigkeiten darüber, ob im Falle des Wechsels eines Verwalters – sei es durch einvernehmliche Aufhebung des Verwaltervertrages, sei es durch seine Abberufung der scheidende oder der neue Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist. Grundsätzlich obliegt die Erstellung der Jahresabrechnung dem neuen Verwalter, wobei es allerdings möglich ist, in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag eine andere Regelung zu treffen (vgl. OLG Köln, NJW 1986, ~-28-, OLG Hamburg, OLGE 1987, 1088).
Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung
Der zum Ende des Kalenderjahres ausgeschiedene Verwalter ist zur Erstellung der Jahresabrechnung nach dem Ablauf des Kalenderjahres nur noch dann verpflichtet, wenn er deren Erstellung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schuldrechtlich übernommen hat; diesen Anspruch kann jeder einzelne Wohnungseigentümer geltend machen.
Jahresabrechnung bei Wechsel des Verwalters
Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt grundsätzlich demjenigen Verwalter, der bei Fälligkeit der Abrechnung im Amt ist. Kommt es daher während des Jahres oder zum Jahresende zu einem Verwalterwechsel, hat der neue Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen (OLG Köln, OLGZ 1986, 163; OLG Hamburg, OLGZ 1987, 188). Die WE können jedoch vom ausscheidenden Verwalter Rechnungslegung gemäß § 28 Abs. 4 WEG verlangen (OLG Hamburg, OLGZ 1987,188). Allerdings hat das OLG Köln (OLGZ 1986, 163) judiziert, daß der Verwalter hierfür eine gesonderte Vergütung verlangen kann. Die Abrechnungspflicht des ausscheidenden oder ausgeschiedenen Verwalters besteht jedoch für frühere Jahre weiter fort (vgl. OLG Frankfurt, Beschluß vom 14.02.1986, 20 W 261/298/85). Darüber hinaus kann der ausgeschiedene Verwalter gegen gesonderte Vergütung verpflichtet sein, die Jahresabrechnung, die die Einzelabrechnungen umfaßt, zu erstellen (vgl. HENKES/ NIEDENFÜHR/SCHULZE, a.a.O., Rdnr. 26 unter Hinweis auf OLG Stuttgart, Justiz 1980, 278).
Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz
von Ulrich Henkes Dr. Werner Niedenführ Hans-Jürgen Schulze sämtliche Richter am Amtsgericht Frankfurt am Main
Verwalterwechsel
Soweit die Teilungserklärung oder der Verwaltervertrag nichts anderes vorsehen, ist zur Erstellung der Jahresabrechnung derjenige Verwalter verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber ist. Scheidet daher ein Verwalter während des Jahres oder zum Jahresende aus, so hat der neue Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen (OLG Köln OLGZ 1986, 163; OLG Hamburg OLGZ 1987, 188). Die Wohnungseigentümer können aber von dem alten Verwalter Rechnungslegung gemäß S 28 Abs. 4 verlangen (OLG Hamburg OLGZ 1987,188; a. A.: OLG Köln OLGZ 1986, 163, 166: nur gegen gesonderte Vergütung). Ein Verwalter, dessen Amtszeit am 31. 12. endet, ist also grundsätzlich nur zur Rechnungslegung für das abgelaufene Jahr verpflichtet (S 28 Abs. 4), während der neue Verwalter auf der Grundlage dieser Rechnungslegung die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3) zu erstellen hat. Gegen gesonderte Vergütung kann der ausgeschiedene Verwalter allerdings auch zur Erstellung der Jahresabrechnung, die die Einzelabrechnungen umfaßt, verpflichtet sein (OLG Stuttgart Justiz 1980, 278).
Abrechnungspflicht des ausgeschiedenen Verwalters; Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers
Der zum Ende des Kalenderjahres ausgeschiedene Verwalter ist zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres nur noch dann verpflichtet, wenn er deren Erstellung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schuldrechtlich übernommen hat.
Grundsätzlich besteht Abrechnungsverpflichtung des Verwalters (§ 28 Abs. 3 WEG), wenn die Verpflichtung einmal entstanden (fällig geworden) ist; von dieser Verpflichtung wird der Verwalter auch nicht durch sein Ausscheiden aus dem Amt befreit. Zur Erfüllung dieser Pflicht ist ein Verwalter auch dann noch im Stande, wenn er Unterlagen inzwischen an einen neuen Verwalter herausgegeben hat; denn nach einer Herausgabe steht ihm, soweit erforderlich, das Recht auf Einsicht zu.
Scheidet jedoch ein Verwalter im Laufe eines Kalenderjahres oder zu dessen Ablauf aus dem Amt aus, so hat nach h. R. M. nicht mehr er, sondern der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen.
Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung selbst ergibt sich für den Verwalter aus den §§ 675, 666 BGB; aus einer übernommenen Geschäftsbesorgung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt auch ein vertraglich begründeter Anspruch auf Jahresabrechnungserstellung, die jeder einzelne Wohnungseigentümer geltend machen kann.
Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz von DM 2500,-.
(OLG Hamm, Beschluß vom 17. 3. 19931, Az.: 15 W 260/92 = NJW-RR 14/ 1993,847).
Anmerkung:
Die Entscheidung entspricht derzeit h. R. M. Offen ist bei diesen Fragen der richtigen Schuldnerschaft nach Verwalterwechsel (des früheren oder des amtierenden Verwalters) ohne gesonderte vertragliche (schuldrechtliche) Absprachen m. E. damit allein noch die Frage der Abrechnungsverpflichtung eines Verwalters, dessen Amt z. B. vorzeitig im März, April oder Juni eines Geschäftsjahres (= Kalenderjahres) endet; ist er hier noch verpflichtet, das vorangegangene Geschäftsjahr vollständig (Gesamt- und Einzelabrechnungen) abzurechnen oder dann bereits ein neu bestellter Verwalter (bestellt u. U. erst im März, April oder Juni)? Wenn seinerzeit das BayObLG gefordert hat, daß Abrechnungen mindestens spätestens bis Juni des Folgegeschäftsjahres erarbeitet und beschlossen sein müssen, wird man wohl von einer Fälligkeit dieser Verwalterpflicht" bis spätestens Ende Juni des Folgejahres (bei Identität des Geschäftsjahres mit dem Kalenderjahr) ausgehen müssen, d. h. bei einem Verwalterwechsel innerhalb des Zeitraumes bis etwa Ende Mai nicht mehr eine Verpflichtung des ausgeschiedenen Verwalters annehmen können, sondern bereits eine solche des neu bestellten Verwalters. Bei Ausscheiden des Ex-Verwalters erst im Juni wurde ich jedoch noch von seiner Verpflichtung zur Abrechnungserstellung ausgehen.
Endet die Bestellung eines Verwalters zum Ende des Wirtschafts-/Rechnungsjahres, ist er nicht verpflichtet, danach noch die Jahresabrechnung für die Eigentümergemeinschaft zu erstellen. Dazu liegt folgende Rechtsprechung vor:
Entscheidung des KG Berlin vom 13.11.87, Az: 24 W 5670/86:
Im Falle des Verwalterwechsels beschränkt sich die außerordentliche Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters auf das laufende Geschäftsjahr bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens.
Entscheidung des OLG Hamburg vom 18.11.86, Az: 2 W 61/86:
1. Der Verwalter ist nach seinem Ausscheiden bzw. nach seiner Abberufung verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.
2. Die Verpflichtung des Verwalters, gem. § 28 Abs. 3 WEG nach Ablaufdes Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen, trifft nicht den mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidenden Verwalter. Dagegen ist er zur Rechnungslegung gem. § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet.
Diese Entscheidungen bescheren der Eigentümergemeinschaft zusätzliche Kosten, denn der bisherige Verwalter muß nicht abrechnen, hat aber die gesamten Stammdaten, Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres noch in seinem Rechner gespeichert. Der neue Verwalter ist erst für seinen Verwaltungszeitraum zuständig, für den er auch bezahlt wird. Er wird diese zusätzliche Abrechnung nur gegen gesondertes Entgelt erstellen, wobei er noch nicht einmal weiß, ob ihm dafür geordnete Buchhaltungsunterlagen zur Verfügung gestellt werden.
Es liegt am Verhandlungsgeschick der Eigentümergemeinschaft – meist ist der Beirat federführend – mit der Verwaltung eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen, um beim Ausscheiden der Verwaltung zum Jahresende doch noch die Abrechnung zu bekommen, Zum Beispiel kann dafür ein einmaliges Sonderhonorar vereinbart werden, sofern die vorgelegte Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung anerkannt ist (Fälligkeit).
Abrechnung nach Verwalterwechsel
Im ersten Eindruck ist die Rechtsprechung unverständlich, wonach der zum Ende des Wirtschaftsjahres ausgeschiedene Verwalter keine Jahresabrechnung erstellen muß. Hat er doch für 12 Monate die Verwaltergebühr kassiert und alle Daten aus diesem Jahr (Hausgeldzahlungen und Kosten) in seiner Buchhaltung erfaßt.
Verständlich wird diese Meinung erst, wenn man § 28 Abs. 3 WEG liest. Danach hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres die Abrechnung zu erstellen. Zu diesem Zeitpunkt ist der zum Jahresende (nach dem 31.12. des Jahres) ausgeschiedene Verwalter aber nicht mehr im Amt. Nach Ablauf des Kalenderjahres – also ab 1. 1. des neuen Jahres – ist der neue Verwalter zuständig.
Erfolgt der Verwalterwechsel während des Jahres, ist nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter keine Jahresabrechnung (sie wird erst nach Ablauf des Kalenderjahres fällig) zu erstellen. Hier genügt eine Gesamtabrechnung in Form einer Rechnungslegung bzw. eines Status für die Übergabe an den neuen Verwalter.
Leserbrief an die
Wer muss nach Beendigung der Mietverwaltung die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter erstellen?
Nach Beendigung der Mietverwaltung behauptet mein Hausverwalter, dass er nach seinem Ausscheiden (31.12.2004) die Abrechnungen für die Mieter nicht mehr erstellen muss. Nach der Rechtsprechung müsse die neue Hausverwaltung die Abrechnungen erstellen, nicht er. Ist das richtig? In dem Verwaltervertrag habe ich leider nicht vereinbart, dass er bei seinem Ausscheiden die Abrechnungen mit den Mietern noch erstellen muss.
gez. M.B. aus Köln, 3.1.2005
Antwort der
Gerne nehme ich zu der aufgeworfenen Frage Stellung wie folgt:
Der ehemalige Mietverwalter hat Recht.
Sofern im Verwaltervertrag keine besonderen Regelungen enthalten sind und der letzte Tag seiner Amtszeit der 31.12.2004 war, ist der Ex-Verwalter nicht verpflichtet, im Jahre 2005 eine Mieterabrechnung für seinen ehemaligen Kunden zu fertigen.
Eine Abrechnung über den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2004 kann denk- notwendigerweise erst nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums erstellt werden, also frühestens in denen Morgenstunden des Neujahrstages 2005. Solange das Jahr 2004 nicht beendet ist, kann eine Abrechnung nicht erstellt werden; ist das Jahr 2005 angebrochen, ist der Verwalter nicht mehr vertraglich gebunden und muss demgemäß auch keine Tätigkeiten mehr ausführen.
Gem. § 259 BGB ist der Verwalter mangels besonderer Regelungen über die Beendigung des Vertragsverhältnisses lediglich verpflichtet, über seine Einnahmen oder Ausgaben Rechenschaft abzulegen, hierüber eine geordnete Zusammenstellung vorzulegen und Belege beizufügen. Es handelt sich hierbei um die sogenannte " Rechnungslegung" des Verwalters nach Amtsende.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Fritsch
Kommentar Prof. Rüdiger Bub-München/Wohnungseigentum von A-Z-Beck-Verlag:
Der ausscheidende Verwalter ist zur Abrechnung nur verpflichtet, wenn diese im Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltervertrages bereits billig war (BayObLG MDR 1984, 145; KG WuM 1988, 189; OLG Frankfurt WE 1986, 138; 1-lansOLG Hamburg OLGZ 1987, 188; OLG Köln OLGZ 1986, 163) oder wenn diese gesondert vergiftet wird (OLG Stuttgart Justiz 1980, 278). Der neue Verwalter ist daher meist verpflichtet, die Abrechnung aufgrund der Rechnungslegung des ausgeschiedenen Verwalters zu erstellen.
Wir sind fachkompetent und kennen die Gesetze…
Wir verwalten seit 1969 Eigentums- und Mietwohnungen, Miet- und Geschäftshäuser zur vollen Entlastung der Eigentümer zu günstigen Konditionen, mit Kompetenz, Professionalität und Engagement. Profitieren Sie von unserer Erfahrung – wir stellen uns Ihren Ansprüchen.
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