Instandsetzung: Kann die Gemeinschaft auch die Instandsetzung von Sondereigentum beschließen?

Worum es geht:
In der Eigentümerversammlung 2004 fassen die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnungsanlage folgende Beschlüsse zur Erneuerung der Heizungsanlage:

1.      Ein unabhängiger Gutachter soll prüfen, ob eine Erneuerung der Gesamtanlage notwendig ist.

2.      Falls ja, soll er den Auftrag an die günstigste Firma vergeben sowie die Thermostatventile und defekten Heizkörper in den Wohnungen austauschen.

Ein Eigentümer ficht die Beschlüsse an. Er meint, über die im Sondereigentum befindlichen Heizkörper hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschließen dürfen.

Was das Problem ist:
Zu unterscheiden ist stets zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung/Instandsetzung seines Sondereigentums ist der betreffende Wohnungseigentümer selbst verantwortlich (in der Regel: Zuleitungen für Gas, Wasser, Heizung etc. ab Abzweigung von Hauptleitung, Wohnungsheizkörper). Für die Verwaltung und Instandhaltung/-setzung des Gemeinschaftseigentums ist hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig (Heizungskeller, aber auch Wasser- und Wärmezähler in den einzelnen Wohnungen sowie Thermostatventile).

Was das OLG München sagt:
Die Beschlussanfechtung scheitert. Nach Ansicht des Gerichts sind die Beschlüsse ordnungsgemäß. Die Gemeinschaft durfte auch über den Austausch der defekten Heizungskörper in den einzelnen Wohnungen beschließen. Das ergibt sich daraus, dass die Beschlüsse auf das Funktionieren der (gemeinschaftlichen) Heizungsanlage abzielen. Einzelne defekte Heizkörper könnten hier aber die gesamte Heizungsanlage beeinträchtigen. Im Rahmen der Gesamtsanierung der Anlage ist es daher erforderlich, auch den Austausch einzelner Heizkörper zu beschließen. Folglich kommt es nicht darauf an, ob diese im Sondereigentum stehen. (OLG München, Beschl. v. 20.03.2008 – 34 Wx 46/07)

Anwaltsempfehlung:
Trotzdem sollte die Gemeinschaft mit Beschlüssen, die (auch) die Instandsetzung von Sondereigentum beinhalten, Zurückhaltung üben. Hier war dies für die Sanierung der Gesamtanlage notwendig. Das muss aber nicht immer sein!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft, clausener@friesrae.de