Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums: Ersatzanspruch?

Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums: Ersatzanspruch?

von Ralf Schulze Steinen | 17.02.2016

Infolge der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen einzelnen Wohnungseigentümer besteht ein Anspruch selbigen auf Ersatz der hierbei aufgewendeten Kosten nur dann, wenn eine Notgeschäftsführung von Nöten ist oder die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums  dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht oder die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom  25.09.2015, Az.  V ZR 246/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall war Thema einer Wohnungseigentümerversammlung u.a. die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im  Bereich der Kellersohle, die aus Kostengründen zunächst nicht beschlossen wurde.

Die klagende Wohnungseigentümerin, deren Wohnung im Souterrain lag, ließ die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in diesem Bereich daraufhin in Eigenregie durchführen, wodurch ihr Kosten in 5-stelliger Höhe entstanden.

Diese verlangte die Klägerin von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt.

Zu Recht?

Der BGH bestätigt die klageabweisende Entscheidung der Vorinstanz.

Allerdings nicht deshalb, weil der geltend gemachte Anspruch nicht bestehe, sondern weil dieser jedenfalls nicht durch die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet sei.

1.

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung i.S.v. § 21 Abs. 2 WEG scheide aus.

Zwar sei nach dieser Vorschrift jeder Wohnungseigentümer dazu berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu treffen, die zur Abwendung eines diesem unmittelbar drohenden Schadens notwendig seien.

Das hierzu korrespondierende Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtige aber schon diesen nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss, in der sofortiges Handeln geboten sei, und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen.

Das Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers in Bezug auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehe nicht weiter; dieser dürfe im Gegenteil selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen könne.

Diese Voraussetzungen hätten bei der Sanierung der Kellersohle nicht vorgelegen.

Die Wohnungseigentümer hättensich mit der Behandlung der Kellersohle befasst. Die Verwalterin war dementsprechend tätig geworden.

2.

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, 683 Satz 1, 670 BGB scheide aus.

Zwar schließe das Notgeschäftsführungsrecht einen solchen Anspruch des Wohnungseigentümers nicht aus.

Der Anspruch bestehe aber nur, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspreche.

Daran fehle es jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer – wie hier – beschlossen hätten, die vorgenommene Maßnahme vorerst zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist.

3.

Zu Recht habe  das Berufungsgericht letztlich auch einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 BGB verneint.

Zwar bestehe Einigkeit darüber, dass ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers als Folge von Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht von vornherein ausgeschlossen sei, wenn die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung oder der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorlägen.

Dieser Anspruch komme aber nur dann in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte ausgeführt werden müssen, wovon hier  auszugehen sei.

Schuldner dieses Anspruchs sei aber nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, den die Pflicht zur Sanierung der Kellersohle treffe die Wohnungseigentümer.

Deshalb erweise sich das Urteil des Berufungsgerichts als im Ergebnis richtig.

Fazit:

Eine lesenswerte Entscheidung in Bezug auf die möglichen Anspruchsgrundlagen und deren Voraussetzungen im Falle der eigenmächtigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen einzelnen Wohnungseigentümer.

Dabei ist grundsätzlich Zurückhaltung bei der eigenmächtigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums geboten, denn die Voraussetzungen für einen Anspruch auf der Ersatz der hierbei entstehenden Kosten sind vergleichsweise streng.

Die Frage, wer Schuldner dieses Anspruch ist, ist nach Entscheidung des BGH wie folgt zu beantworten:

Maßgeblich ist, ob die Maßnahme zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen werden muss – dann sind Schuldner die Wohnungseigentümer – oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste – dann ist Schuldnerin die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Letztlich scheiterte als die klagende Wohnungseigentümerin an der fehlenden Passivlegitimation der von ihr in Anspruch genommenen Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern identisch ist, sondern eine eigene „Rechtspersönlichkeit“ hat – § 10 Abs. 6 WEG.

Bayerisches Oberste Landesgericht, AZ.: 2 Z BR 38/03