Immer noch nicht hinreichend bekannt: Hausgeldschuldner bei Eigentümerwechsel

Jahresabrechnung: Verpflichtet zur Zahlung sind nur eingetragene Eigentümer

Rechtsfrage:
Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer über Jahresabrechnungen zu werten, wenn die in der Versammlung vorliegenden Einzelabrechnungen noch an den Voreigentümer adressiert sind, obwohl bereits ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und im Grundbuch eingetragen wurde?

Hierzu BGH – Urteil vom 02.12.2011 – Az. V ZR 113/11:
Beschlüsse der WE über eine Jahresabrechnung begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an den Voreigentümer adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des Neueigentümers.

Denn nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder WE den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach dessen Ablauf eine Abrechnung zu erstellen; über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die WE durch Stimmenmehrheit. Deren Zahlungsverpflichtung im Innenverhältnis wird nicht schon mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss begründet.

Daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen WE, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein – unzulässiger – Gesamtakt zu Lasten Dritter vor.

Hieran ändert auch der Umstand, dass die Abrechnung an den Voreigentümer adressiertwurde, nichts. Welche Zahlungspflichten durch den Beschluss der WE begründet werden sollen, bestimmt sich vielmehr nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Inhalt und Umfang der gewollten Rechtsbindung können deshalb nur im Wege einer Auslegung des gefassten Beschlusses ermittelt werden.

Ohne Berücksichtigung muss dabei bleiben, dass die Adressierung etwa bewusst an den Voreigentümer erfolgt ist. Dies spricht allenfalls dafür, dass die WE dem Neueigentümer lediglich den internen Forderungsausgleich gegenüber dem Voreigentümer erleichtern und sie nicht entgegen der Rechtsordnung eine Schuld des Voreigentümers begründen wollten. Die Adressierung der für die Wohnungen des Neueigentümers bestimmten Abrechnung an den Voreigentümer bedingt schon gar nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung (BGH NJW 1994, 2950, 2953).

Hinzu kommt, dass die WE den Voreigentümer wegen der Verpflichtungen aus denWirtschaftsplänen, die durch die Abrechnung nicht berührt werden (BGH, BGHZ 131, 228, 231 f.), jederzeit erfolgreich gerichtlich in Anspruch nehmen könnten. Diese Einnahmen wären in der Abrechnung zu berücksichtigen. Andernfalls hätten sie keine rechtliche Möglichkeit, die durch die Vorschüsse nicht gedeckten Mehrkosten nach dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft gegen den Voreigentümer durchzusetzen.

Quelle: http://www.friesrae.de/