Haftung des Hausverwalters für Verfahrenskosten

Haftung des Hausverwalters für Verfahrenskosten
 

Mit der WEG-Novelle ist auch die Haftung des Hausverwalters für Verfahrenskosten in Beschlussanfechtungsverfahren erweitert worden. Ob dies in vielen Fällen geboten ist, kann man bezweifeln. Wir geben hier eine aktuelle Übersicht über ergangene Entscheidungen.
Nach altem Recht konnte das Gericht den Hausverwalter nur dann zur Übernahme der Verfahrenskosten verurteilen, wenn der Hausverwalter vorher am Gerichtsverfahren förmlich beteiligt wurde. So konnte er auch auf das Verfahren Einfluss nehmen. Nach neuem Recht kann das Gericht dem Hausverwalter die Prozesskosten auferlegen, auch wenn er am Gerichtsverfahren nicht beteiligt ist. Voraussetzung ist, dass der Verwalter das Beschlussanfechtungsverfahren durch eine Pflichtwidrigkeit veranlasst hat, wenn er die Pflichtwidrigkeit grob verschuldet hat, so Paragraf 49 Absatz 2 WEG.
Der Hausverwalter hat das Beschlussanfechtungsverfahren veranlasst, wenn ein Fehler im Verwaltungshandeln die Einschaltung des Gerichts quasi vorprogrammiert hat. Ein grobes Verschulden liegt vor, wenn der Hausverwalter grob fahrlässig, leichtfertig oder vorsätzlich gehandelt hat. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem und ungewöhnlichem Maße unbeachtet gelassen wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies einmal auf die Formel gebracht: „Der Betroffene hat die einfachsten, naheliegenden Überlegungen unterlassen und das nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste.“
In der Praxis werden wohnungseigentumsrechtliche Verfahren häufig deshalb notwendig, weil der Verwalter oder der Versammlungsleiter diese durch eine falsche Rechts- oder Sachbehandlung ausgelöst hat. Diese Möglichkeit bestand zwar schon nach altem Recht, jedoch wurde praktisch von ihr eher zurückhaltend Gebrauch gemacht. Diese Zurückhaltung schwindet zunehmend deutlich.
Welche Urteile sind bisher ergangen? In folgenden Fällen haben die Gerichte dem Hausverwalter die Prozesskosten auferlegt:
• Beschlusssammlung: Der Hausverwalter nimmt nicht nur Beschlüsse, sondern auch Meinungsbilder in die Beschlusssammlung auf, kennzeichnet die Meinungsbilder aber als Beschlüsse; Amtsgericht Nürnberg, 28 C 40162/09.
• Beschlussverkündung: Der Hausverwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde; AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, ZMR 2008, 997.
• Kostenverteilungsschlüssel: Der Hausverwalter legt bei der Erstellung der Jahresabrechnung einen falschen Kostenverteilungsschlüssel zugrunde; Elzer, Info-M 2008, 278.
• Abrechnung: Die Jahresabrechnung ist insgesamt für unwirksam zu erklären, wenn die Entwicklung des Rücklagenkontos sich inhaltlich falsch darstellt, der Endbestand des Rücklagenkontos falsch ist, die Wohngeldvorschüsse nicht ausgewiesen werden und zwischen Ausgaben und Einnahmen beziehungsweise Verbuchungen nicht ausreichend unterschieden wird. Ist die Jahresabrechnung gravierend zu beanstanden, trifft den Verwalter ein grobes Verschulden. Er hat die außergerichtlichen Kosten desjenigen, der den Beschluss angefochten hat, zu erstatten; AG Konstanz, Urteil vom 17. Juli 2008 – 12 C 16/08.
• Das grob fahrlässige Verhalten kann in der fehlerhaften Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, der unbestimmten Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung, der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans und/oder in der Missachtung der Gemeinschaftsordnung liegen; AG Strausberg Urteil vom 11. März 2009, 27 C 12/08.
• Stimmengewichtung: Der Hausverwalter lässt eine Abstimmung mit nicht zutreffenden Stimmrechtswertigkeiten durchführen; AG Neuss, ZMR 2008, 498.
• Stimmrechtsverbot: Der Hausverwalter beteiligt sich an der Abstimmung über seine Entlastung oder die Genehmigung der Abrechnung trotz eines bestehenden Stimmrechtsverbots; AG Neuss, ZMR 2008,498.
• „Schummeln“ mit Vollmachten: Der Hausverwalter erkennt bei der Abstimmung über den Bestellungsbeschluss und den Abschluss eines Verwaltervertrags zu eigenen Gunsten rechtswidrig Stimmrechtsvollmachten nicht an oder verwendet ihm erteilte Vollmachten; AG Hannover, NJOZ 2008, 4.572.
• Ein Verwalter darf sich über einen Eigentümerbeschluss nicht hinwegsetzen; AG Traunstein, Urteil vom 12. Dezember C 1906/07.
In folgendem Fall hat ein Gericht dem Hausverwalter die Verfahrenskosten nicht auferlegt:
• Protokollverspätung: Die verspätete Übersendung des Protokolls nach Ablauf der Anfechtungsfrist führt nur dann nicht zur Auferlegung der Verfahrenskosten, wenn der Hausverwalter die Beschlüsse so rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist in die Beschlusssammlung aufgenommen hat, dass sich die Eigentümer in der Beschlusssammlung informieren können.
• Dem Verwalter ist es in jedem Fall anzuraten zu überprüfen, ob sein Vermögensschadenshaftpflichtversicherer dieses Risiko mit eingeschlossen hat. Denn in vielen Policen ist das nicht der Fall
Steffen Haase
Quelle: http://www.deutsche-anwaltshotline.de