Gemeinschaftseigentum – 
Wer zahlt bei übertragener Instandsetzungslast?

Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum instand, kommt es vielfach zu sog. Kollateralschäden im Sondereigentum, weil dieses unvermeidbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen wird. Kompliziert wird es dann, wenn der betreffende Sondereigentümer die Instandsetzung des Sondereigentums vereinbarungsgemäß selbst vorzunehmen hat. Bleibt dieser Sondereigentümer auf seinem Schaden sitzen? 

Der Fall

Die Gemeinschaftsordnung der WEG-Anlage regelt: „Die Instandhaltung und Instandsetzung der den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zugeordneten Balkone obliegt, auch soweit es sich um die tragenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile der Balkone handelt, dem jeweiligen Sondereigentümer selbst und auf eigene Kosten.“ So beauftragt Eigentümer E auf eigene Rechnung den Handwerker H mit der Instandsetzung seines Balkons. Dabei entfernt H auch den von E selbst aufgebrachten Fliesenbelag. Später verlangt E in der Eigentümerversammlung, dass die Gemeinschaft ihm die Kosten für die Erneuerung des Fliesenbelags ersetzen möge. Die übrigen Eigentümer sind der Auffassung, dass dies alleine das Problem des instandsetzungsverpflichteten E sei.

Das Problem

Gemäß Wohnungseigentumsrecht hat es jeder Eigentümer hinzunehmen, dass die Gemeinschaft zum Zwecke der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums das Sondereigentum, wenn nötig, auch beschädigen oder zerstören darf. Als Ausgleich erwirbt er aber einen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Ersatzanspruch, der zu den Verwaltungskosten gerechnet wird. Was gilt aber, wenn durch eine Vereinbarung der einzelne Eigentümer für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums selbst verantwortlich ist, sich den Schaden am Sondereigentum also selbst zufügen muss?

Die Entscheidung des BGH

Nach einer bisher vertretenen Auffassung war auf denjenigen Sondereigentümer, der aufgrund einer Vereinbarung selbst für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist und dabei sich einen Schaden am Sondereigentum zufügen musste, die Regelung des § 14 Nr. 4 WEG analog anzuwenden. Nach anderer Auffassung sollte er auch mit diesen Kosten belastet sein. Der BGH schließt sich der letztgenannten Auffassung an und urteilt, dass E auf seinem Schaden sitzenbleibt, denn dieser gehöre mit zu den von ihm vereinbarungsgemäß zu tragenden Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

Fazit

Fraglich ist, ob sich der BGH der Konsequenzen seiner Entscheidung voll bewusst war. Handelt es sich bei den Kollateralschäden um Kosten der Instandsetzung, so dürfte entgegen der bisherigen herrschenden Rechtsauffassung es nunmehr möglich sein, mit doppelt-qualifizierter Mehrheit über eine abweichende Kostentragung zu beschließen. Und zwar nicht nur im hier besprochenen Ausnahmefall, sondern auch im Regelfall, nämlich dann, wenn der einzelne Eigentümer eine Beschädigung seines Sondereigentums im Zuge einer von der Gemeinschaft veranlassten Instandsetzungsmaßnahme hinnehmen muss.
Beschließen also die übrigen Eigentümer mit der erforderlichen Mehrheit, dass der betreffende Sondereigentümer auf seinem Schaden sitzenbleibt, dürfte dies nun zumindest von der Beschlusskompetenz gedeckt sein.

Die Folge wird ein weiteres Ansteigen gerichtlicher Auseinandersetzungen sein.

Rüdiger Fritsch