Fenstererneuerung – Beschluss über Kostentragung durch Eigentümer nichtig

Dauerthema: Fenstererneuerung – Beschluss über Kostentragung durch Eigentümer nichtig

Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung schreibt vor, dass alle Kosten gemeinschaftlich, nach MEA verteilt, zu tragen sind. Jetzt würde folgender Beschluss gefasst: »Unabhängig von der Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum werden Kosten von Fenstererneuerungen von den jeweiligen Sondereigentümern übernommmen. Ob eine Erneuerung erforderlich ist, bestimmt weiterhin die Wohnungseigentümergemeinschaft.« Hätte dieser Beschluss eine neues Recht setzende Zukunftswirkung (was seine Intention wäre) und wäre er somit nichtig? Wenn ja, wäre er höchstens als Abrechnungsgenehmigungsbeschluss zu werten, mit Bindung nur für eine konkrete Jahresabrechnung?

Die vorgesehene Beschlussfassung ist nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Nichtigkeit sogenannter vereinbarungsändernder und gesetzesändernder Beschlüsse als nichtig zu beurteilen.

Denn es wird eine von der gesetzlichen Regelung (und mutmaßlich auch der vorrangig geltenden Teilungserklärung) abweichende Kostenverteilung vorgenommen. Hierzu fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz.

Hingegen sind Beschlüsse über Jahresabrechnungen aufgrund der in § 28 Abs. 5 WEG eröffneten Beschlusskompetenz niemals nichtig, auch wenn die Abrechnung falsch ist.

Allerdings fragt sich, wie Aufwendungen für Fenstererneuerungen Gegenstand der Jahresabrechnung werden sollen, wenn die Eigentümergemeinschaft davon ausgeht, dass Fenstererneuerungen durch den jeweiligen Sondereigentümer durchzuführen sind. Dann würden keine Ausgaben anfallen, die in die Jahresabrechnung einzustellen wären.

Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings die Kosten für solche Fenstererneuerungen (im Sinne ihrer Willensbildung) "vorab" tragen und dann in der Jahresabrechnung auf den einzelnen Eigentümer umlegen, würde ein dies genehmigender Abrechnungsbeschluss in der Tat nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und damit Anspruchsgrundlage für eine entsprechende Kostentragung durch den jeweiligen Sondereigentümer.

Quelle: ISTA