Entlastung des Verwalters durch Bundesgerichtshof bestätigt

Entlastung des Verwalters durch Bundesgerichtshof bestätigt

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.
Der Bundesgerichtshof stellt sich ausdrücklich gegen die in letzter Zeit aufkommenden Stimmen, dass die Verwalterentlastung generell nicht ordnungsgemäß sei. Er betont, dass mit der Entlastung eines Verwalters zwar regelmäßig die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Absatz 2 BGB) verbunden ist. Ferner verhindert die Entlastung die Möglichkeit einer Abberufung des Verwalters bzw. Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund. Dies ist aber nur ein Teilaspekt der Entlastung. Außerdem erstreckt sich der Erlass auf Ansprüche gegen den Verwalter ohnehin nur, soweit sie den Wohnungseigentümer bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.
Die Entlastung ist bei Rechtsverhältnissen, bei denen wie im Verhältnis Verwalter – WEG Rechenschaft über eine längerfristig angelegte Geschäftsbesorgung durch Rechnungslegung zu geben ist, quasi die Gegenleistung dafür.
Die Wohnungseigentümer billigen mit dem Beschluss über die Entlastung des Verwalters dessen zurückliegende Amtsführung im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig.
Gleichzeitig sprechen sie ihm damit für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus. Da der Entlastungsbeschluss typischerweise in der Annahme gefasst wird, dass Ansprüche gegen den Verwalter nicht bestehen, ist das negative Schuldanerkenntnis nicht das Ziel der Entlastung, sondern lediglich eine Nebenfolge dieser Vertrauenskundgabe, die bei der Frage der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung nicht zu stark gewichtet werden darf.
Dem Verwalter sind beträchtliche Vermögenswerte anderer anvertraut. Seine persönliche und fachliche Qualifikation ist entscheidend für den Erhalt des Wertes der Wohnanlage. Die Wohnungseigentümer müssen dem Verwalter somit in hohem Maße vertrauen. Umgekehrt ist auch der Verwalter für den Erfolg seiner Tätigkeit auf eine von solchem Vertrauen getragene Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern angewiesen. Die Entlastung stellt für die Wohnungseigentümer eine Möglichkeit dar, gegenüber dem Verwalter kundzutun, dass ihm das notwendige Vertrauen entgegengebracht wird. Hiermit wird die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft geschaffen. Der Bundesgerichtshof betont, dass eine solche gerade im Interesse der Wohnungseigentümer liegt, da ihre Rechtsbeziehungen zu dem Verwalter auf längere Zeit angelegt sind. Dies ist ein besonderer Grund, aus dem heraus die Eigentümer auf mögliche Ansprüche gegen den Verwalter verzichten können.
Der einzelne Eigentümer könne nachfragen, wenn er nicht genau wisse, was für Folgen eine Entlastung habe. Außerdem ist er in seiner Entscheidung frei, ob er für oder gegen die Entlastung stimme.
Besonders hervorzuheben ist, dass der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung kraft des Verwaltervertrags haben kann. Entsprechende Formulierungen sind also zulässig. Aber auch wenn nichts geregelt ist, sieht der Bundesgerichtshof eine vernünftiges Interesse der Wohnungseigentümer, aus freien Stücken durch die Entlastung eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern.
Bundesgerichtshof Az. V ZB 11/03 Beschluss v. 17.07.2003