Eingeschränkte Macht des Verwalters

Ein Verwalter kann nicht einen Freibrief für unüberschaubare finanzielle Belastungen der Gemeinschaft erhalten.

Ein Verwaltervertrag sah vor, dass der Verwalter die einzelnen Wohnungen ohne Anmeldung betreten und Wohngeld erheben und abrechnen konnte.

Solche Regelungen, so das Oberlandesgericht Hamm, könnten nicht Gegenstand des Verwaltervertrags sein. „Mit dieser Entscheidung ist der Ermessensspielraum des zum Vertragsabschluss ermächtigten Verwaltungsbeirats erheblich eingeschränkt worden“, meint Deckert.

Der Verwalter darf nicht – auch nicht zusammen mit dem Verwaltungsbeirat – ohne Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft teure Handwerksaufträge vergeben.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf machte einige Regelungen wieder rückgängig (Beschluss vom 8. November 2000, 3 Wx 253/00). Da hieß es: „…erst ab einer Summe von über 5000 Mark ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig.“

Das OLG Düsseldorf sah in dieser Passage die Gefahr des Missbrauchs: Bei einem umfangreichen Sanierungsvorhaben könnten durch Splitting der Auftragsvergabe in viele – 5000 Mark nicht überschreitende – Aufträge der Gemeinschaft die Beschlusskompetenzen entzogen werden.

Auch die Regelung, dass der Verwalter erforderliche Hilfskräfte für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumen und allgemeine Hausmeistertätigkeiten einstellen und entlassen, ihre Tätigkeiten bestimmen und überwachen sowie angemessene Vergütungen vereinbaren kann, entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Wieder bestehe die Gefahr, dass der Verwalter mit seinen Alleinaufträgen die Finanzkraft der Eigentümergemeinschaft unüberschaubar schwächt, wenn weder eine zahlenmäßige, noch eine funktionelle Begrenzung der Hilfskräfte, noch eine Honorarobergrenze angegeben werde.

Ebenfalls unwirksam, da nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend, ist eine Vertragsklausel, die vorsieht, dass die Instandsetzungsrücklage auf einem Sparkonto eingezahlt wird. Ein Sparkonto mit gesetzlicher Kündigung sei keine geeignete Anlageform für die Rücklage.

Quelle: Süddeutsche Zeitung – www.sueddeutsche.de