Eigentumswohnung: Ansprüche bei Flächendifferenzen?

Eigentumswohnung: Ansprüche bei Flächendifferenzen?

Weicht eine Eigentumswohnung in ihrem tatsächlichen Flächenbestand von dem im Grundbuch eingetragenen Sondereigentum zuungunsten des Eigentümers und zugunsten einer Nachbarwohnung ab (hier: um etwa 27 qm), stellt sich die Frage nach etwaigen Ausgleichsmöglichkeiten.

In dem zunächst vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall hatte der benachteiligte Eigentümer seine Wohnung – von einem Dritten – in Kenntnis dessen erworben, dass eine Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse vom Aufteilungsplan bestand. Diese Umstandskenntnis könne dem benachteiligten Eigentümer – so Berlin – aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses auch vom Eigentümer der begünstigten Wohnung entgegengehalten werden. Dem betroffenen Eigentümer sei es ferner selbst dann verwehrt, Herausgabe der streitgegenständlichen Teilfläche zu verlangen, wenn er tatsächlich Eigentümer dieser Teilfläche geworden wäre. Hinsichtlich der Lasten und Kosten könne der benachteiligte Wohnungseigentümer vom begünstigten Nachbareigentümer allerdings verlangen, so gestellt zu werden, als wenn die tatsächliche Flächensituation der Grundbuchrechtslage entspräche. Die Lasten- und Kostenanteile seien daher nach entsprechend geänderten Umlageschlüsseln zu berechnen. Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof eine Nichtzulassungsbeschwerde dagegen zurückgewiesen hat.

Praxistipp:

Die Überprüfung des tatsächlichen Flächenanteils seiner Eigentumswohnung kann sich für den Eigentümer lohnen. Bei einem Flächendefizit besteht mindestens ein Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels, es kann aber durchaus auch auf eine Ausgleichszahlung erkannt werden (in vorstehendem Fall nur aufgrund eines besonderen Einzelfallumstandes verneint)!

Autor: Menke Marquardt – marquardt@bethgeundpartner.de

Fundstelle:

BGH, Urteil vom 20. April 2005 – V ZR 349/03 = GuT 2005, 264Kammergericht, Urteil vom 08. August 2003 – 7 U 39/02 = www.kammergericht.de