Darf die Eigentümergemeinschaft den Beirat ermächtigen den Verwaltervertrag abzuschließen

Verwaltervertrag: Darf die Eigentümergemeinschaft den

Verwaltungsbeirat ermächtigen, den Verwaltervertrag

abzuschließen?

oder

Eigentümer müssen selbst über Verwaltervertrag entscheiden!

Was ist geschehen? In der Eigentümerversammlung soll ein neuer Verwalter

gewählt werden. Der Kandidat legt den Eigentümern einen Formular-

Verwaltervertrag vor. Die Versammlung bestellt den Verwalter durch

Mehrheitsbeschluss, der auch die Vertragslaufzeit und das Grundhonorar

nennt. Die Eigentümer ermächtigen zudem den Verwaltungsbeirat durch

Mehrheitsbeschluss, den vorgeschlagenen Verwaltervertrag „für die

Gemeinschaft abzuschließen“. Der Verwaltungsbeirat unterzeichnet noch

während der Versammlung den Verwaltervertrag. Ein Eigentümer ist mit der

Verwalterwahl nicht einverstanden. Da er dagegen aber keine rechtliche

Handhabe hat, versucht er es „durch die Hintertür“: Er ficht den Beschluss

über die Bevollmächtigung zum Vertragsschluss an. Wenn dieser nämlich für

ungültig erklärt würde, wäre kein wirksamer Vertrag geschlossen, so dass man

wenigsten die Vertragsbedingungen noch einmal neu aushandeln könnte.

Was sagt das Gericht? Laut OLG Düsseldorf durften die Eigentümer den

Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltungsvertrages bevollmächtigen.

Zwar gehören das Aushandeln und der Abschluss des Verwaltervertrages zu

den ureigensten Aufgaben der Eigentümerversammlung. Diese Kompetenz

kann aber auch ausnahmsweise durch Mehrheitsbeschluss dem

Verwaltungsbeirat übertragen werden. Wichtig ist dann aber, dass die

Kernkompetenz bei den Eigentümern verbleibt. Sie müssen über

Vertragsdauer, Grundvergütung und die wesentlichen Eckdaten des Vertrags

entschieden haben. Das war hier aber der Fall. Denn der Beirat war nur

ermächtigt, auf der Basis des angebotenen Formularvertrags einen Vertrag

„abzuschließen“. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.5.2006 – I-3 Wx 51/06)

Was sagt Ihr Anwalt? Delegationsbeschlüsse nennt man die Beschlüsse, die

den Verwaltungsbeirat bevollmächtigen, umfangreiche Verträge im Detail

auszuhandeln. Sie sind in der Praxis häufig. Das gilt insbesondere bei größeren

Gemeinschaften. Wenn die Gemeinschaftsordnung keine entsprechende

Kompetenz vorsieht, ist zumindest beim Verwaltervertrag große Vorsicht

geboten. Zweckmäßig ist es in solchen Fällen, über das Verhandlungsergebnis

von den Eigentümern noch einmal abstimmen zu lassen. Auf diese Weise

vermeidet der Beirat das Risiko, dass er ohne ausreichende Vertretungsmacht

handelt.

Quelle: www.rechtsanwaelte-sindelfingen.de