BGH: Für fehlende oder verzögerte Umsetzung eines Sanierungs­beschlusses haften weder die übrigen Wohnungseigentümer noch die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft

In dem zugrunde liegenden Fall klagte die Eigentümerin einer Souterrain-Wohnung in Hamburg gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von über 60.000 Euro. Hintergrund dessen war, dass aufgrund von Sanierungsarbeiten die Wohnung in den Jahren 2009 bis 2012 unbewohnbar war. Der Wohnungseigentümerin waren dadurch Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung und für die Einlagerung von Möbeln entstanden. Durch die Sanierungsarbeiten sollte das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wohnung gestoppt werden. Zwar wurde die Sanierung auf einer Eigentümerversammlung im Dezember 2008 beschlossen, die Arbeiten wurden aber erst im November 2009 durch einen neuen Beschluss in Auftrag gegeben und schließlich erst im Jahr 2012 abgeschlossen. Die klagende Wohnungseigentümerin warf der Gemeinschaft vor, den Sanierungsbeschluss mangelhaft umgesetzt zu haben.

Amtsgericht und Landgericht weisen Schadensersatzklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg wiesen die Schadensersatzklage ab. Das Landgericht verneinte zunächst einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, da die Wohnung aufgrund der eindringenden Feuchtigkeit ohnehin unbewohnbar gewesen sei und die durchgeführten Arbeiten daher nicht ursächlich für den von der Klägerin geltend gemachten Schaden gewesen seien. Auch einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB verneinte es. Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Schadensersatzanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Revision der Klägerin zurück. Mit zutreffenden Erwägungen habe das Landgericht einen Schadensersatzanspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG verneint. Zudem scheide ein Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB aus. Denn die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht Schuldnerin etwaiger Schadenersatzansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB.

Für fehlende oder verzögerte Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses haftet Verwalter

Sei ein Beschluss über eine Sanierung getroffen worden, so der Bundesgerichtshof, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt werde, scheide eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Es könne sich aber eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Da eine „Durchführungspflicht“ der Wohnungseigentümergemeinschaft für gefasste Beschlüsse nicht bestehe, hafte diese selbst dann nicht, wenn der Verwalter bei der Durchführung eines solchen Beschlusses pflichtwidrig handelt.