BGH: Bei trennbaren Mo­dernisierungs­maßnahmen können mehrere Mieterhöhungen für jeweils abgeschlossene Maßnahmen erklärt werden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Februar 2017 wurde den Mietern einer Wohnung in Osnabrück mehrere Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. So umfassten die Arbeiten die Erneuerung der Fenster, den Anbau von Balkonen und den Einbau neuer Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz. Im Juni 2018 erhielten die Mieter nach Abschluss der meisten Modernisierungen eine Mieterhöhung. Dies hielten die Mieter für unzulässig. Sie verwiesen darauf, dass die Wohnungseingangstüren noch nicht eingebaut waren. Eine Modernisierungsmieterhöhung sei erst nach Abschluss sämtlicher Arbeiten zulässig. Da die Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlte hatten, klagten sie schließlich auf Rückzahlung überzahlter Miete.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Osnabrück wiesen die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Rückzahlungsanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete bestehe nicht, da die Modernisierungsmieterhöhung der Vermieterin wirksam sei. Der fehlende Abschluss sämtlicher Baumaßnahmen stehe dem nicht entgegen, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen Maßnahmen trennbar sei.

Zulässigkeit mehrerer Mieterhöhungen für jeweils abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen

Zwar könne eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten verlangt werden, so der Bundesgerichtshof. Wurden aber trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erklärt werden. Da die Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, sei es nicht unangemessen, ihn an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Etwas andere folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben.