BGH: Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Urteilen vom 14. Februar 2025 (V ZR 236/23 und V ZR 128/23) wichtige Regeln zur Änderung der Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aufgestellt. Die Urteile präzisieren, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentümer eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen können.

Fall 1: Änderung der Kostenverteilung bei einer Tiefgarage

In einer WEG war in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass die Kosten für die Tiefgarage nur von den Eigentümern der Stellplätze zu tragen sind. Die übrigen Eigentümer sollten keine Kosten tragen müssen.

Die Eigentümer beschlossen jedoch, die Kosten für die Sanierung des Garagendachs auf alle Eigentümer umzulegen. Eine Eigentümerin, die keinen Stellplatz in der Tiefgarage hatte, klagte gegen diesen Beschluss.

Der BGH entschied, dass die Eigentümer zwar grundsätzlich eine solche Änderung der Kostenverteilung beschließen können. Allerdings ist ein solcher Beschluss nur dann gültig, wenn er einem sachlichen Grund folgt.

Ein solcher sachlicher Grund könnte beispielsweise vorliegen, wenn die Sanierung des Garagendachs auch dem übrigen Gemeinschaftseigentum zugutekommt oder wenn die Ursache für die Schäden am Dach nicht eindeutig der Tiefgarage zuzuordnen ist.

Im vorliegenden Fall muss das Landgericht nun prüfen, ob ein solcher sachlicher Grund vorliegt.

Fall 2: Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Rücklagen

In einem anderen Fall ging es um die Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Rücklagen. Die Teilungserklärung sah vor, dass diese Kosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollten. Die Heizkosten sollten jedoch nach beheizbarer Fläche umgelegt werden.

Die Eigentümer beschlossen, den Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und Rücklagen ebenfalls auf die beheizbare Fläche umzustellen. Gewerbeeinheiten, die nach dem neuen Schlüssel deutlich mehr hätten zahlen müssen, klagten gegen diesen Beschluss.

Der BGH entschied, dass auch hier die Eigentümer grundsätzlich eine solche Änderung beschließen können. Die Änderung sei auch dann gültig, wenn sie dazu dient, eine unbillige Privilegierung einzelner Eigentümer zu beenden.

Im vorliegenden Fall war der BGH der Ansicht, dass die Gewerbeeinheiten durch den alten Verteilungsschlüssel unbillig privilegiert wurden. Die Änderung des Verteilungsschlüssels sei daher rechtmäßig.

Wichtige Punkte der BGH-Urteile

• Änderung der Kostenverteilung: Wohnungseigentümer können eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen.
• Sachlicher Grund: Bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung ist für eine Änderung ein sachlicher Grund erforderlich.
• Unbillige Privilegierung: Eine Änderung des Verteilungsschlüssels ist zulässig, wenn sie dazu dient, eine unbillige Privilegierung einzelner Eigentümer zu beenden.

Die Urteile des BGH haben wichtige Auswirkungen auf die Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie geben den Eigentümern mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Kostenverteilung, stellen aber gleichzeitig sicher, dass die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden.