Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei Instandhaltung

Wohnungseigentümer können ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nicht mehrheitlich beschließen, dass die Eigentümer der jeweiligen Wohnung die Instandhaltung der Fenster tragen müssen. Das hat der BGH am 25.09.2009 (V ZR 33/09) entschieden.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile auf gemeinsame Kosten zu erhalten sind. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnungen sollen jedoch von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen sein. Eine Öffnungsklausel, die die Eigentümer zur Änderung durch Beschluss ermächtigt, enthält die Teilungserklärung nicht.

In der Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass die einzelnen Eigentümer nicht nur für Schäden, sondern für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und -türen ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen müssen.

Entscheidung

Der BGH erklärt den angefochtenen Beschluss für nichtig. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung durch Beschluss zu treffen.

Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer für Schäden an den Fenstern ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen müssen, umfasst nicht die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster. Diese muss die Gemeinschaft tragen. Mit dem angefochtenen Beschluss, der auch die laufende Instandhaltung den einzelnen Eigentümern auferlegt, soll daher die Teilungserklärung geändert werden. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel entählt, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll.

So liegt es hier nicht. Die Teilungserklärung ermächtigt die Wohnungseigentümer weder, die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu ändern, noch können die Kosten der Instandhaltung der Außenfenster- und türen des Gebäudes nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Beschluss vom um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall.

(BGH, Urteil vom 25.9.2009, V ZR 33/09)

Quelle: Rechtsanwalt Peter Hesse –  http://rechtsauskunftauspotsdam.blog.de