Beendigung des Verwaltungsverhältnisses (Ra. Fritsch)

„Machtübernahme“ durch Beirat

Quelle: Rüdiger Fritsch, Solingen, Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Telefon (02 12) 22 21 00, Homepage: www.krall-kalkum.de,

OLG München:

„Die Amtsniederlegungs- und Vertragskündigungserklärung, die der Verwalter in einer Eigentümerversammlung abgibt, muss auch den in der Versammlung nicht anwesenden Eigentümern zugehen.

Legt der Verwalter sowie die der Beirat mit einer Ausnahme das Amt nieder, so kann der verbleibende Beirat ohne weiteres als Beiratsvorsitzender eine Eigentümerversammlung durchführen.“

 

OLG München, Beschl. v. 6.9.2005 32 Wx 60/05

Der Fall:

Der Verwalter erklärte in der Eigentümerversammlung, dass er mit sofortiger Wirkung sein Amt niederlege und den Verwaltervertrag fristlos kündige, da er nicht weiter gewillt sei, sich massiv beleidigen zu lassen. Darauf hin legten die Mitglieder des Beirats mit einer Ausnahme ebenfalls ihr Amt nieder. Der verbleibende Beirat berief später eine Eigentümerversammlung ein, in der nun ihrerseits die Eigentümergemeinschaft die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags sowie die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund beschloss.

Der Verwalter begehrte daraufhin gerichtliche Feststellung, dass seine Amtsniederlegung rechtmäßig und die später einberufene Eigentümerversammlung rechtswidrig war.

 

Das Problem:

Der Verwalter hatte hier die sog. Trennungstheorie des BGH möglicherweise missachtet, nach der die Kündigung des Vertrags und die Niederlegung des Verwalteramts zwie getrennte Rechtsgeschäfte sind. So war fraglich, ob der Verwalter die Amtsniederlegung und Kündigung wirksam ausgesprochen hatte, da es etliche Eigentümer gab, die anlässlich der ersten Versammlung nicht anwesend waren.

Ferner stellte sich die Frage, ob ein 1-Mann-Beirat eine Versammlung einberufen konnte.

 

Die Entscheidung des Gerichts:

Der 32. Senat des OLG München als würdiger Nachfolger des BayObLG hat zu dieser Problematik ausführlich Stellung genommen.

Das OLG München bestätigt, dass sowohl die Niederlegungs-, als auch die Kündigungserklärung des Verwalters als empfangsbedürftige Willenserklärung nicht nur den in der Versammlung anwesenden, sondern auch den abwesenden Eigentümern zugehen muss. Der Verwalter muss also für eine separate Kündigungs- und Niederlegungserklärung sorgen, sonst hat er das Amt nicht wirksam niedergelegt!

Folgerichtig entschied das OLG München auch, dass, wenn nur ein einziger Beirat noch existiert, dieser natürlich ohne besondere Formalien auch gleichzeitig als Vorsitzender des 1-Mann-Beirats anzusehen ist und demgemäß eine Versammlung einberufen und abhalten kann. Der Verwalter verlor also das Verfahren.