Anforderungen an die Formulierung von Beschlüssen

OLG Düsseldorf:

„Ein Eigentümerbeschluss ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen und muss daher für jeden Rechtsnachfolger aus sich selbst heraus verständlich s

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 29.6.2006 – 3 Wx 70/06

Der Fall:

In der Eigentümerversammlung sollte über die Wiederbestellung des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrags abgestimmt werden. In der Einladung war das Thema wie folgt bezeichnet: „Wiederwahl des Verwalters ab dem 01.07.2004 bis zum 30.6.2009 zu den Konditionen des am 1.7.1996 abgeschlossenen Verwaltervertrags.“ Nach längerer Diskussion verkündete der Verwalter folgenden Beschluss: „Der Verwalter wird für den Zeitraum vom 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 auf der Grundlage der derzeitigen Konditionen wieder gewählt.“

Der Beschluss wurde angefochten.

Das Problem:

Fraglich ist hier, ob der verkündete Beschluss den Anforderungen an inhaltliche Bestimmtheit genügt. Es ist nämlich zu beobachten, dass die Gerichte (insbesondere die „nachrückenden“ jüngeren Richter) verstärkt darauf achten, ob der Inhalt eines angefochtenen Beschlusses den Grundsätzen der inhaltlichen Bestimmtheit genügt. Liegt dies nicht vor, so ist der Beschluss schlichtweg nichtig, d.h. rechtsunwirksam, so dass das Gericht sich mit den gegebenenfalls schwierigen materiell-rechtlichen Fragen der Beschlussfassung gar nicht mehr beschäftigen muss. Bislang war die Tendenz zu beobachten, dass die Gerichte die Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit nicht überstrapazierten. So ließen es die Richter oftmals genügen, wenn sich aus dem Zusammenhang mit dem Inhalt der Einladung der Gegenstand des Beschlusses eindeutig ermitteln ließ.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf:

Das OLG Düsseldorf „kassierte“ den angegriffenen Beschluss mit der Begründung, das Beschlüsse der Wohnungseigentümer schließlich auch gegenüber Rechtsnachfolgern ohne Grundbucheintragung wirksam seien und dass daher an die inhaltliche Bestimmtheit von Beschlüssen die gleichen Anforderungen wie an Grundbucheintragungen zu stellen seien.

Damit hat das OLG Düsseldorf die „Messlatte“ erheblich höher gelegt. Grundbucheintragungen (also regelmäßig auch Bestimmungen der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung) dürfen nämlich nur nach ihrem Wortsinn ausgelegt werden. Das Heranziehen außerhalb liegender Umstände (wie hier etwa der sehr konkret formulierte Einladungstext) ist nicht erlaubt. Das Gericht meinte demnach, dass die Inbezugnahme auf die „derzeitigen Konditionen“ für einen später in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretenden Rechtsnachfolger nicht nachvollziehbar sei. Die konkrete Inbezugnahme des mit Datum der Beschlussfassung angegebenen Verwaltervertrags im Text der Tagesordnung könne zur Auslegung des Beschlussinhalts nicht herangezogen werden.

Mein Kommentar:

Gerade mit Blick auf die vom Verwalter zu führende Beschluss-Sammlung, die schließlich das im Zuge der WEG-Novelle diskutierte, aber aus Kostengründen abgelehnte Zentrale Grundbuch ersetzen soll, sollte nunmehr akribisch darauf geachtet werden, dass die Formulierung von Beschlüssen inhaltlich möglichst konkret erfolgt.

Dies führt dann in der Konsequenz dazu, dass Beschlüsse sprachlich so aufgebläht werden, dass sie für einen „normalen“ Wohnungseigentümer bisweilen kaum noch verständlich sind.

Quelle:

Rüdiger Fritsch

Fachanwalt für Miet- und 

Wohnungseigentumsrecht