Abberufung eines Verwalters; Höhe und Dauer der Vergütungsfortzahlung

Das Urteil des Landgerichts Köln behandelt die Vergütungsansprüche eines Verwalters bei unwirksamer Kündigung aus wichtigem Grund und beleuchtet dabei mehrere zentrale Aspekte des Wohnungseigentumsrechts sowie des allgemeinen Vertragsrechts.

Zunächst wird klargestellt, dass der Verwalter trotz der unwirksamen Kündigung einen Vergütungsanspruch gemäß §§ 615, 611 Abs. 1 BGB hat, da der Verwaltervertrag nicht vorzeitig beendet wurde. Dies ist ein wichtiger Punkt, da es die rechtliche Grundlage für die Vergütung des Verwalters trotz der Kündigung bildet. Der Verwalter hat somit Anspruch auf Vergütung für die Zeit, in der er seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat, auch wenn die Kündigung nicht wirksam war.

Ein weiterer zentraler Aspekt des Urteils ist die Anrechnung ersparter Aufwendungen gemäß § 615 S. 2 BGB. Hier wird darauf hingewiesen, dass der Verwalter sich ersparte Kosten anrechnen lassen muss, was eine faire und ausgewogene Regelung darstellt. Die Berücksichtigung, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objektes fixe Kosten und insbesondere Personal einsparen konnte, ist entscheidend für die Höhe des Vergütungsanspruchs. Sollte dies nicht der Fall sein, wird eine pauschale Ersparnis von 20% der variablen Kosten angenommen, was eine pragmatische Lösung darstellt, um die Berechnung der ersparten Aufwendungen zu vereinfachen.

Das Urteil stellt zudem klar, dass der Vergütungsanspruch des Verwalters nur bis einschließlich Juni 2021 besteht. Dies ist besonders relevant, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit der Neufassung des WEG zum 01.12.2020 die Möglichkeit hatte, den Verwalter jederzeit abzuberufen. Diese Regelung zeigt, dass der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern mehr Flexibilität und Kontrolle über die Verwaltung ihrer Immobilien geben wollte. Die Frist von sechs Monaten nach der Abberufung des Verwalters ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt, der die Dauer des Vergütungsanspruchs begrenzt.

Insgesamt verdeutlicht das Urteil die Balance zwischen den Rechten des Verwalters und den Interessen der Wohnungseigentümer. Es zeigt, dass der Verwalter zwar einen Anspruch auf Vergütung hat, jedoch auch die Möglichkeit besteht, durch die Anrechnung ersparter Aufwendungen eine faire Lösung zu finden. Die Regelungen im WEG und die damit verbundenen Fristen und Bedingungen sind entscheidend für die rechtliche Bewertung solcher Fälle und bieten sowohl dem Verwalter als auch der GdWE einen klaren Rahmen für ihre Rechte und Pflichten.

LG Köln, Urteil vom 09.06.2022, 29 S 151/21, ZMR 2022, 923