Wenn der Vormieter nicht rechtzeitig räumt …..

Mit dieser für Vermieter als auch Grundstücksverwalter gleichermaßen wichtigen Entscheidung hat das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. – Aktenzeichen 24 U 138/97 – jetzt klargestellt, daß ein Vermieter nicht ohne weiteres seinem neuen Mieter wegen „Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs“ haftet, wenn der kündigende oder gekündigte Mieter das Mietobjekt nicht rechtzeitig ganz oder teilweise räumt.

Bisher mußten Vermieter häufig bangen, ob der zur Räumung verpflichtete Mieter fristgemäß räumen werde und damit das neue Mietverhältnis vertragsgerecht beginnen konnte, denn ohne rechtzeitige Räumung war der Vermieter nicht in der Lage, den neu abgeschlossenen Mietvertrag mit dem Mietinteressenten zu erfüllen. Aus diesem Grunde hatte vor kurzem das Oberlandesgericht Stuttgart (Aktenzeichen 5 W 16/99) einen zur Räumung verpflichteten Mieter als verpflichtet angesehen, die Anfrage des Vermieters, ob er das Objekt fristgemäß räumen werde, zu beantworten. Tue er dies nicht, könne damit für den Vermieter Veranlassung zur Erhebung einer Räumungsklage bestehen, und zwar schon vor Beendigung des Mietverhältnisses (FAZ vom 15.10.1999).

Die Richter vom Oberlandesgericht Frankfurt folgern in ihrem Urteil aus den einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches jetzt, daß ein Vermieter nur dann unabhängig davon auf Schadensersatz haftet, wenn ihn ein Verschulden an der Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs trifft und dieser „Nichtgewährungsmangel“ bereits bei Abschluß des Mietvertrags vorhanden war (§ 538 BGB). Entstehe aber der „Nichtgewährungsmangel“ erst später, so hafte der Vermieter nur dann dem neuen Mieter auf Schadensersatz, wenn er die Umstände zu vertreten hat, die diesen Mangel begründen. Den Zeitpunkt legt das Gericht grundsätzlich mit dem im Mietvertrag vereinbarten Übernahmezeitpunkt des Mietobjektes fest, denn erst von diesem Tage an ist der Vermieter verpflichtet, dem neuen Mieter die Räume zum Gebrauch zu überlassen. Keineswegs, so die Richter, entsteht diese Überlassungspflicht bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Entsteht damit der Mangel „später“, nämlich nach Abschluß des Mietvertrages, so hat ein Vermieter ihn auch nicht etwa deshalb zu vertreten, weil er die Räume vermietete, obwohl sie noch durch den Vormieter belegt waren. Die im Verkehr anerkannten Sorgfaltsanforderungen bei der Vermietung von Räumen gehen nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt nicht so weit, daß die Vermieterseite erst dann weitervermieten darf, wenn die Mieträume seitens der bisheriger Nutzer frei gemacht worden sind. Der Vermieter darf vielmehr so lange davon ausgehen, der bisherige Mieter werde die ihm überlassenen Räume entsprechend der eingegangenen Verpflichtung rechtzeitig frei machen, wenn keine konkreten Erkenntnisse gegen diese Annahme sprechen.

Der Spruch aus Frankfurt gilt auch dann, wenn nur Teile des Mietobjekts vom Vormieter noch belegt sind, die damit verbundene Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit für den neuen Mieter jedoch erheblich ist.