Wasserkosten – Direktversorgung: Wie ist abzurechnen, wenn ein Mieter kein.Vertrag abschließen will?

Worum es geht:
Der Mieter ist verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen und laufende Vorauszahlungen zu zahlen. Der Vermieter fordert die Mieter auf, mit dem Wasserlieferanten jeweils einen Versorgungsvertrag abzuschließen – wie bei der Stromversorgung. Alle Mieter erfüllen diesen Wunsch – bis auf einen. Das Wasserwerk stellt die Wasserkosten für diesen einen Mieter dem Vermieter in Rechnung (1.600,00 €). Diese Rechnung enthält die Zählernummer, den gemessenen Wasserverbrauch und die Kosten. Der Vermieter verlangt Kostenerstattung vom Mieter und reicht die Rechnungskopien an den Mieter weiter. Parallel dazu rechnet er über die weiteren Betriebskosten ab und berücksichtigt dort auch die geleisteten Vorauszahlungen. Da der Mieter nicht zahlt, verklagt ihn der Vermieter.

Was das Problem ist:
Da die Wasserabrechnung hier nur „schlicht weitergegeben“ wurde, also kein Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ersichtlich ist, könnte diese Abrechnung unwirksam sein.

Was der BGH sagt:
Der BGH hält die Abrechnung für ordnungsgemäß – der Mieter muss die Wasserkosten zahlen! Zwar enthält die Wasserabrechnung keinen Abzug der Vorauszahlungen, da der Vermieter hier jedoch „parallel“ auch eine Abrechnung der übrigen „kalten“ Nebenkosten erstellt hat, in der die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen eingestellt sind, durfte der Vermieter die Wasserrechnung einfach an den Mieter weiterleiten. Die Besonderheit besteht lediglich darin, dass der Vermieter die Wasserkosten nicht in die Abrechnung für die übrigen „kalten“ Nebenkosten einbezogen, sondern „schlicht weitergeleitet“ hat. Nach dem BGH genügt das, wenn die Rechnungen des Versorgers – wie hier – allein den Einzelverbrauch des Mieters enthalten und keine Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter erfolgt. (BGH, U. v. 16.04.2008 – VIII ZR 75/07)

Anwaltsempfehlung Einzelbelastung:
Die Entscheidung lässt sich auch auf andere Fälle übertragen, bei denen die Kostenrechnung nur einen einzigen Mieter betrifft; z. B.: Wärmelieferanten, Müllentsorgung, Programmversorgung, Schornsteinfeger, die die Reinigung eines einzelnen Schornsteinzugs abrechnen (Beispiel: offener Kamin, Kachelofen u. a.).

Anwaltsempfehlung Direktversorgung:
Für den Vermieter ist die „optische“ Ermäßigung der Betriebskosten um rd. 20 Prozent attraktiv, für den Versorger ist es der Kundenkontakt. Dafür übernimmt der Versorger auch das ungeliebte Inkasso. Eine Umstellung der Direktversorgung ist speziell in NRW „auf dem Vormarsch“. Die BGH-Entscheidung erleichtert die Umstellung.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft, clausener@friesrae.de