Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot: Gilt auch insoweit die Einwendungsfrist? Mieter muss Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB beachten!

Rechnet der Vermieter gegenüber dem Mieter über die Betriebskosten bzw. dessen Betriebskostenvorauszahlungen ab, ist mieterseits Eile geboten:

Denn gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss er Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung binnen eines Jahres ab Zugang selbiger bei ihm erheben bzw. dem Vermieter mitteilen. Versäumt der Mieter diese Einwendungsfrist, ist er mit Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen – § 556 Abs. 3 S. 6 BGB

Zu diesen Einwendungen gehören u.a. Rechenfehler, die Anwendung falscher Umlageschlüssel oder die fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen – siehe u.a.

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012 – 9 S 506/11.

Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot: Gilt auch insoweit die Einwendungsfrist?

Ob auch die Einwendung des Mieters „Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot“ binnen obiger Frist zu erheben ist, ist streitig.

Das

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 – 67 S 61/21

hat sich jüngst der Auffassung angeschlossen, nach der auch die Einwendung „Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz“ durch den Mieter binnen der Einwendungsfrist zu erheben ist:

Ebenso wie bei der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 eingeführten Ausschlussfrist für den Vermieter soll die Frist für den Einwendungsausschluss dem gesetzgeberischen Ziel Rechnung tragen, möglichst zeitnah zur Abrechnungserstellung Klarheit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen (BT-Drs. 14/5663, 79). Dieser Befriedungsfunktion wird die Ausschlussfrist nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird, soweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.

Die Entscheidung des LG Berlin ist zutreffend:

Zum einen ist der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – u.a.

BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/16 –

ein weites Verständnis des Einwendungsausschlusses zu entnehmen.

Er greift nach Auffassung des VIII. Zivilsenats sogar dann, wenn die Betriebskostenabrechnung Positionen enthält, die überhaupt nicht umlagefähig sind (z.B. Verwaltungskosten).

Zum anderen spricht auch der weit gefasste Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB „Einwendungen“ für einen weiten Anwendungsbereich dieser Vorschrift.

Hierunter ist – so das LG Berlin – alles zu verstehen, was der Mieter gegen die Umlage einwendet, soweit es in einem Sachzusammenhang mit den konkreten Betriebskostenpositionen steht.

Deswegen gilt auch für die Rüge „Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot“ die Einwendungsfrist.