Urkundenprozess verringert Verfahrensdauer bei Mietstreitigkeiten

Doch wer geschickt vorgeht, kann den Schaden minimieren. „Ein Trick ist, den Mieter im so genannten Urkundsprozess zu verklagen“, erläutert Anwalt Ulrich Leo aus dem Kölner Büro der Kanzlei Görg. Dazu legt der Vermieter dem Gericht lediglich den Mietvertrag vor und erklärt, dass die Miete ausgeblieben sei. Konsequenz: „Schon nach ein bis zwei Monaten hat er einen Zahlungstitel gegen den Mieter, ohne dass dieser mit seinen nur mündlich vorgetragenen Mietmängeln gehört wird“, so Leo. Mit dem Urteil kann der Vermieter dann das Konto des Mieters sperren. „Häufig haben die Mieter ihre Konten noch nicht restlos geräumt, weil sie nicht mit einer Pfändung rechnen“, weiß Leo. Und weil die säumigen Zahler schnell wieder an ihr Geld wollen, unterschreiben sie einen vorbereiteten Aufhebungsvertrag. Inhalt: Zahlung der Mietrückstände und sofortige Räumung der Wohnung — ganz ohne Gerichtsvollzieher.

„Durch einen Urkundenprozess kann die oft jahrelange Verfahrensdauer bei Mietstreitigkeiten deutlich abgekürzt werden. Der Vermieter erhält kurzfristig einen Zahlungstitel, um seinen Anspruch zu vollziehen“, bestätigt auch Rüdiger Dorn, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund. Dass die schnelle und kostengünstige Klage des Vermieters im Urkundenprozess zulässig ist, hat vor kurzem auch der Bundesgerichtshof klargestellt (Az. VIII ZR 216/04).

Fristlos darf er den Mieter an die Luft setzen, wenn der mit zwei aufeinander folgenden Mieten im Rückstand ist. Gleicht der Mieter das Minus allerdings während des Prozesses aus, wird die Kündigung hinfällig. Ein solches Katz-und-Maus-Spiel kann der Vermieter verhindern, wenn er neben der fristlosen noch eine ordentliche Kündigung ausspricht. Dann muss der Mieter trotz Zahlung der Rückstände die Wohnung räumen, so der Bundesgerichtshof (Az. II ZR 6/04).