Unwirksamkeit einer Quoten­abgeltungs­klausel für Schönheitsreparaturen

In dem zugrunde liegenden Fall klagten die Mieter einer Wohnung seit dem Jahr 2018 vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Die Vermieterin hielt den Anspruch für nicht gegeben, da sie einen Anspruch auf Zahlung in gleicher Höhe aus einer vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zu stehe. Die Klausel regelte die quotale Abgeltung von Schönheitsreparaturen. Die Abgeltung sollte zum Ende des Mietverhältnisses als Einmalzahlung fällig sein. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter. Ihnen stehe der Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit zu. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf quotale Abgeltung der Schönheitsreparaturen zu. Die entsprechende Klausel sei ebenso wie eine Verwaltungskostenpauschale oder eine Umlage von Kleinreparaturen unwirksam. Sei die Klausel als Individualvereinbarung anzusehen, ergebe sich die Unwirksamkeit aus § 556 Abs. 4 BGB. Stelle sie eine AGB dar, folge die Unwirksamkeit aus § 307 Abs. 1 BGB.

Zulässig ist Quotenabgeltung als Bestandteil des Mietzinses

Eine Quotenabgeltung könne nach Ansicht des Landgerichts zulässig sein, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulation zu verstehen sei. So lag der Fall hier aber nicht. Die Pflicht zur quotalen Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen stehe weder im systematischen Regelungszusammenhang mit der Vereinbarung zur monatlich zu entrichteten Grundmiete noch sei sie von den Parteien überhaupt als eine monatlich zu leistende Zahlung vereinbart worden.