Unwirksame Schönheitsreparaturklausel rechtfertigt keinen Zuschlag zur Miete

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verlangen, wenn im Mietvertrag über eine nicht preisgebundene Wohnung eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.07.2008 – Aktenzeichen VIII ZR 181/07

Im dem vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fall enthielt der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine solche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, vgl. Urteil des Bundesgerichtshof vom 05.04.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 152/05.

Der Vermieter hatte die Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Schönheitsreparaturklausel erkannt und dem Mieter den Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung angeboten, mit der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anderweitig geregelt werden sollte. Den Abschluss einer solchen Ergänzungsvereinbarung lehnte der Mieter ab.

Der Vermieter verlangte daraufhin die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von monatlich € 0,71 je m², was dem Betrag entspricht, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung.

Der Vermieter klagte gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich € 0,71 je m², nachdem der Mieter seine Zustimmung zur Erhöhung der Miete um diesen Zuschlag verweigerte.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte der Mieter Berufung ein. Die Berufung des Mieters war erfolgreich, soweit der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich mehr als € 0,20 je m² verlangt hatte. Im Übrigen wies das Landgericht die Berufung des Mieters zurück. Vermieter und Mieter legten Revision gegen das Urteil des Landgerichts ein und verfolgten im Rahmen des Revisionsverfahrens ihre ursprünglichen Anträge weiter.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Mieters mit der Begründung, dass der Vermieter nur die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann; einen darüber hinausgehenden Zuschlag für vom Vermieter durchzuführende Schönheitsreparaturen sieht das Gesetz nicht vor und ist mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete nicht in Übereinstimmung zu bringen. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens auf die ortsübliche Vergleichsmiete können nur die jeweiligen Marktverhältnisse sein. Die Anerkennung eines (isolierten) Zuschlags vom Vermieter durchzuführende Schönheitsreparaturen bedeuten ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung, ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten am Markt auch tatsächlich durchsetzbar sind.

Der Vermieter kann den verlangten Zuschlag auch nicht im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, gemäß §§ 133, 157 BGB. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist nämlich, dass es kein zur Disposition der Vertragsparteien stehendes Gesetzesrecht gibt, welches an die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel tritt. Dies ist aber nicht der Fall, da nach der gesetzlichen Konzeption der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn er diese Verpflichtung nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt hat.

Es liegt auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor, aufgrund dessen der Vermieter berechtigt wäre, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Das Risiko, eine unwirksame Formularklausel zu verwenden, trägt derjenige, der solche Klauseln verwendet. Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrages heraus, dass eine verwendete Formularklausel unwirksam ist, begründet dies keinen Anspruch auf einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Quelle: Steven Shaw
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