Umlage von Wärmelieferungskosten – BGH-Urteil vom 22.02.2006

Erstmals befasste sich der BGH auch mit dem Argument, dass der Vermieter im vorlie-genden Fall die Möglichkeit gehabt hätte, selbst die Modernisierung durchzuführen und in die Heizungsanlage zu investieren, was zur Folge gehabt hätte, dass er die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um 11% der anteilig auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten in die Heizung hätte erhöhen können. Diese Mieterhöhung bleibt ihm erspart, wenn der Contractor in die neue Heizung investiert. Dieses Argument weist der BGH zurück: „Im Wärmelieferungsentgelt seien neben den Investitionskosten auch die Zinsen für den Ka-pitaldienst auf die Investitionskosten, die Instandhaltung der Anlage und der Unterneh-mergewinn enthalten. Diese Positionen dürften im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden.“

Als „wichtige Klarstellung für alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland“ wertete Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes, die am 15.05.2006 veröffent-lichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Doch völlig unberücksichtigt lässt der BGH wiederum, wie auch schon in den vorausge-henden Entscheidungen, den Vergleich der tatsächlichen Kostenbelastung der Mieter vor und nach der Umstellung. Er prüft gar nicht, ob es unabhängig davon, welche einzelnen Kalkulationspositionen in den Heizkosten enthalten sind, für die Mieter teurer wird oder nicht. Damit wird wiederum ausgeblendet, dass gerade die Leistung sowohl von Anlagen-erneuerung, als auch Unterhalt und Betrieb aus einer Hand zu Kostenvorteilen führen kann, die man der Kostensituation bei Fortsetzung des Eigenbetriebes mit erneuerter oder alter Anlage gegenüberstellen müsste, um entscheiden zu können, was für die Mie-ter günstiger ist.

Ebenso wenig setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ob durch die neue Anlage eine Effizienzsteigerung erreicht wurde und welche Auswirkungen eine solche Effizienz-steigerung auf das Recht des Vermieters zur Umstellung hat.

Der BGH verneint die Vergleichbarkeit zwischen der hier zu entscheidenden Sachlage und einer Vermietermodernisierung weiterhin mit dem Argument, dass nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete nur um maximal 11 % der Investitionskosten erhöht werden dür-fe, während eine derartige Beschränkung in § 7 Abs. 4 HeizkV nicht enthalten sei. Das kann nicht überzeugen, denn der BGH selbst hat durch sein Urteil vom 3.3.2004 (VIII ZR 153/03) entgegen der bis dahin herrschenden Rechtsprechung entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nicht durch das Verhältnis der Mieterhöhung zu den eingesparten Heizkosten begrenzt wird. Mithin kann der Vermieter bei einer von ihm durchgeführten Heizungsmodernisierung zwar nur 11 % der tatsächlich getätigten Inves-titionskosten auf die Jahresmiete für das versorgte Objekt umlegen. Der Investitionsbe-trag selbst ist aber nicht begrenzt, so dass auch in diesem Fall eine Beschränkung, wie der BGH sie im vorliegenden Fall behauptet und die ehemals herrschende Rechtspre-chung der Instanzgerichte auch sah, gerade nicht existiert

Das Urteil ist auf der Webseite des Verbandes für Wärmelieferung e. V. unter www.energiecontracting.de erhältlich. Auch ein wichtiger Kommentar von Rechtsanwalt Martin Hack, Günther-Heidel-Wollenteit-Hack aus Hamburg ist dort für Mitglieder erhält-lich.